[财政金融]从土地金融到土地财政:资本的胜利、有为政府与城市转型
2019/8/15 14:26:00
 

  “土地财政”本质是“土地金融”
  中国城市化的成功,起始于中国的地方政府发现了“土地金融”。在这一制度下,房地产成为中国最主要的资本市场。相比股票、债券,土地在一般国家属于边缘性资本市场。
  为什么在中国,土地却成为主要的资本来源?根源在于改革开放以后重新修订的“八二宪法”的第八条规定,中国土地的所有权分为两类:城市土地归国家所有;农村土地归集体所有。正是这一规定,赋予中国地方政府以其它国家地方政府所没有的一级土地市场垄断权。
  1989年,深圳特区建设伊始,首先面临的就是资本短缺问题。在中央财力薄弱的情况下,深圳的城市建设需要自筹资金。面对这一难题,深圳发现毗邻的香港政府财政资金雄厚,而其中的相当一部分来自土地拍卖!深圳决定效仿香港,世界上空前规模的资本市场就此启动。
  到了1988年,宪法修正案对第八条重新解释,将城市土地使用权同所有权分开,土地所有权还是公有,不能出让,但土地使用权可以出让,有偿使用。这一条款赋予土地相关的不动产以流动性,为土地资本化创造了前提。
  1990年,国家土地管理局出台了《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》,明确住宅用地的使用权年限为70年;工业用地的使用权年限为40年;商业用地的使用权年限为50年等。这一看上去随时准备修改的“暂行”规定,后来被证明改变了整个国家经济发展的模式,从此,地方政府开始摆脱长期困扰的资金短缺问题。
  1998年住房制度改革启动——存量住房私有化,增量需求不再由单位提供,市场成为获得住房的主要渠道。“89房改”相当于几百个城市政府同时首次公开募股(IPO)。
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[战略规划]国土空间规划--重塑规划操作体系的新契机
2019/6/3 15:40:00
 

  改革开放四十年,中国城市规划取得了巨大的成就。进步之巨大当初谁也没有料到。但经过四十年的运行,现有各类空间规划体系之间的不兼容所带来的制度性摩擦也变得越来越大。

  中共中央、国务院《关于建立国家空间规划体系并监督实施的意见》提供了一个重塑规划体系的机会。让规划有机会在操作系统层次重新理解、设计、安装并重启。

  这个文件并没规定这个体系是什么,而是给这个体系的形成提出了一个方向性的“意见”,以及2020年、2025年和2035年三个时间节点。这就为未来的规划体系设计留下了巨大的空间。

  这和40年前城市规划初创非常类似--真正的规划体系不是预先给定,而是在不断回答现实问题的过程中逐步形成的。

  1从编制到管理

  这次中央文件的标题“中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监管实施的若干意见”特别强调“监管实施”,表明了未来国土空间规划的体系,不再是编制的体系,而应成为围绕监督和实施的体系。这和规划从原来的管理增量为主,变为管理存量为主的转变是相一致的。

  现有的城市规划,脱胎于计划经济。那时候还并没有土地招牌挂制度,以及与之相关联的“两证一书”,在这样的语境下,规划编制从诞生之日,就更加注重自上而下、面面俱到的科学性,而不太注意不同层级管理事权划分对规划实施的实际影响。


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[战略规划]整合空间规划 提高水平效能
2019/5/30 10:31:00
 

  一个学科的发展中,真正引起方向性改变的事件并不多。多少年后,当我们回过头来看中共中央、国务院《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》(以下简称《若干意见》)就是这样一个事件。这一转变的两条主线,就体现在文件的标题上,第一,整合各类规划;第二,提高审批效能。前者是手段,后者是目的。这两条主线抓住了目前规划的核心问题,明确了建立国土规划空间体系的目标。

  一、整合各类规划

  原来规划体系中,之所以“规划类型过多,内容重叠冲突”,一个主要原因,就是因为“人口分布、经济布局、国土利用、生态环境保护”分别由建设、发改、国土、环保等部门编制并执行。

  这就像田径比赛,跳高、跑步有各自的竞技规则,标枪、撑杆有各自的排序办法。由于各部门的目标不同,绩效标准不一,原来分散编制并执行的这些规划,一旦在空间上重叠在一起,就会出现矛盾,导致审批效能的降低。《若干意见》提出,要对这些规划要进行整体谋划,消除传统规划“九龙治水”带来的问题。

  简单的问题,并不意味着简单的答案。整合各类规划的关键是路径和方法。传统的方法无外乎两种:第一,合并规划,把原本互不相干的比赛,合并成类似“十项全能”、“铁人三项”之类的新比赛,加总最优的规划,就是好的规划。这一方法的关键是确定各项规划的权重;第二,加总规划,把专项比赛加总,“金牌总数”多的规划胜出。这一方法需要事先假设所有规划有相等的权重。这两种方法都需要面对“比较重量和体积”这样的逻辑死结。


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[宏观形势]寻找新动能
2019/3/15 15:43:00
 

  资本升级必然伴随着消费升级,这使得住房(资本)和汽车消费之间具有明显的消费同步性。王建最近发现,2018年消费增长的下降,很大程度上是由住房和汽车消费增长由正转负所致:从楼市看,商品住宅现房销售面积2016年的增幅还高达23.3%,但是此后一路下滑到2017年12月的-2.2%,进入负增长,到去年11月,累计负增长已猛增到-26.8%,……在车市方面,2018年全国汽车销量为2808.06万辆,同比下降2.76%,为28年来首度出现下滑。

  千人汽车拥有量看,美国是800台,德日是650台,中国到2017年末才刚140台,为什么就遇到了消费天花板?答案是,因为用13亿人作为分母,而中国真正消费饱和的其实只是已经完成资本化的“三亿中产”。如果用这3亿人做分母,千人汽车拥有率马上扩大四倍,超过560台。而拥有住房的,也正是这“三亿中产阶级”群体。2018年消费遇到“天花板”主要是这“三亿人”的消费饱和。

  这意味着中国下一步动能,只能来自还没有完成资本积累的剩下10亿人的消费需求。近期而言,主要是已经进入城市的3亿“新市民”的资本化。只要这部分新市民资本化达到老市民的水平,中国的消费就可以成倍扩大。这是发达国家所没有的经济潜力。那么怎样帮助“新市民”资本化?


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[宏观形势]货币、信用与房地产
2018/11/20 11:16:00
 

    ——一个基于货币供给的增长假说
  【摘要】货币数量决定分工水平,分工水平决定经济的效率,货币的数量是影响经济增长的关键变量。在以实物商品为货币基础的时代,货币不足制约了社会分工水平。商品货币通过“储蓄创造货币”到“顺差创造货币”,就是为了解除货币不足对经济增长的约束。布雷顿森林体系解体之后,信用货币解除了货币的短缺问题,但也带来了一系列新的货币现象。中国通过土地金融所创造的资本市场,成功转向信用货币机制,社会分工水平迅速提高。正因房地产是中国货币信用的主要来源,房地产政策必然会对整个中国经济带来深刻而全面的影响。
  【关键词】分工 货币 信用 增长
  尽管货币对经济的重要性早已被从费雪、凯恩斯、哈耶克到弗里德曼众多经典经济学家所注意,但现代增长模型却很少将货币纳入理论的核心。他们大多专注于具体“植物”--增长的微观基础,而忽略了变迁的“气候”--增长的货币环境。特别是那些基于均衡的新古典模型--从拉姆齐、索洛到卢卡斯--货币几乎完全从增长问题中消失了。不同于传统的增长理论,本文力图说明货币不仅对财富增长和制度变迁有显著影响,其实货币本身就是增长问题的核心。而在今天的中国,货币的生成的核心制度就是土地金融。房地产问题也因此成为中国经济增长的核问题。
  01.分工模式与货币供给
  米塞斯在《货币、方法与市场过程》一书中指出:“基于劳动分工的社会合作,是人在为生存而进行的斗争、为尽可能地改善个人物质状况的努力得以成功的终极的和唯一的源泉”(米塞斯,2007,P309)。
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[战略规划]效用型增长:边缘地区城市化模式
2018/9/29 15:10:00
 

    引言:空间增长的分化
    美国规划师约翰?弗里德曼(1966)(John Friedmann)在《区域发展政策》(Regional development policy)一书中,将阿根廷经济学家劳尔?普雷维什提出的中心—边缘理论(Core and Periphery Theory)推广到空间分析中。在《极化发展理论》一文中他又进一步将“核心—边缘”归纳为解释区际或城乡之间非均衡发展过程的一般理论。弗里德曼认为,任何空间经济系统均可分解为核心区和边缘区(Core and Periphery)。该理论试图解释一个区域如何由互不关联、孤立发展,变成彼此联系发展不平衡,又由极不平衡发展变为相互关联的平衡发展的区域系统。
    过去三十多年,中国的核心—边缘结构迅速形成。原本互不关联、独立发展的城市地区变得日益紧密,凡是靠近核心地区的城市迅速增长,反之,城市增长缓慢甚至负增长。城市间人口移动迅速取代城乡间人口的移动成为城市化的主要模式。一二线城市和三、四线城市的分化日趋明显。核心城市进入自主增长的同时,边缘地区的传统增长之路已被阻塞。少数核心城市继续增长的同时,大量边缘城市增长减缓、停滞,甚至出现负增长。城市规划迫切需要为此类城市寻找一个新的增长模式。
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[宏观形势]阶段与转型:走向质量型增长
2018/9/29 14:05:00
 

        长久以来,城市规划一直因无法寻找到适合自身需要的经济分析工具而备受困扰。尽管市场越来越迫切地需要规划为增长提供可操作的解决方案,但规划开出的处方却常令委托人失望。规划面对回答增长转型问题普遍存在的无力感,暴露出学科理论框架的缺失。除非规划能构造出一个一般性的经济学分析工具,否则,面对城市增长问题就依然只能停留在肤浅的层次,更谈不上为市场提供专业水平的解决方案。
  刚刚结束的十九大对当前中国经济的基本特征做出了一个重要的判断,那就是“我国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。关于“高速度增长”无论学界还是政界都有比较一致的定义和标准,那就是GDP的规模和速度。但关于什么是“高质量发展”并没有明确的共识。大量经济决策依然是“看到左转信号仍然向右转”,“投资、消费、出口”三驾马车依然是经济决策者惟一能看得到的“仪表盘”,“固投”仍然是地方政府操控经济最主要的“油门”。我们已经知道要离开的地方,但却不知道应该去哪里。
  对经济而言,如果你只有“体重计”时,是不可能量出经济的“体温”的。除非我们将“高质量发展”的刻度显示出来并找到新的操纵杆,不然,由“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”就是一句空话。而要度量经济“发展质量”,首先必须知道经济的“质量”是什么。不能区分“高速度”和“高质量”两种不同增长模式,就不可能定义两种模式之间的转换。
  理论的一般性,取决于初始概念的一般性。增长问题可以从定义最原始的商业模式开始。
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[理论探索]范式转变:从均衡到竞争
2018/9/28 9:41:00
 

  从新古典理论诞生伊始,竞争就从理论上被假设掉了。取而代之的,就是所谓的“均衡”。从那时起,对完全竞争的批评就没有停止过。哈耶克在《个人主义与经济秩序》第五章“竞争的含义”中写道:“根据广为接受的观点,完全竞争须具备下列先决条件:(1)同种商品由大量较小的销售者供应或购买者需要,其中无人能以其行为对价格施加可感受到的影响。(2)能自由进入市场,并且没有其他限制价格和资源流动的阻碍。(3)所有的市场参与者都完全了解相关因素。”然后,哈耶克指出:“倘若我们探询一下,要是那些条件全部得到满足,通常称为‘竞争’的活动还有哪些仍可能存在,那么,作为竞争均衡理论的起点的这些假设的奇特能通过质,就会暴露无遗。在此,也许值得回忆一下约翰逊博士给竞争所下的定义,他说,竞争是‘力图获得别人也在力图获得的东西的行为。’这样,在被所谓的‘完全竞争’控制的市场上,还有多少在日常生活中适合于这种目的的手段可供销售者利用呢?我相信答案确实是‘没有’。根据‘完全’竞争的定义,为货物和服务做广告、对其削价和改进(‘使其拉开差距’)等等活动全部被排斥在外,所以,‘完全’竞争实际上意味着没有一切竞争活动。”尽管从斯拉法、哈耶克到科斯,对新古典的批判汗牛充栋,一直未曾断绝,但新古典却仍然一统经济学天下,萨缪尔逊以后的本科经济学教科书,基本没有本质的变化。只有范式才能取代范式。按照库恩的观点:“一个科学理论,一旦达到范式的地位,要宣布它无效,就必须有另一个合适的候选者取代它的地位才行”。
  对新古典范式提出的否证,不论多么雄辩,都不足以完成传统范式向新范式的转换。
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[财政金融]中美贸易战背景下的房地产调控——基于货币史学的视角
2018/9/11 14:56:00
 

  从航海大发现带来的“白银时代”开始,中国的货币问题就和贸易问题紧密联系在一起。中国经济的兴衰,几乎完全与货币流入流出正相关。贸易对于中国经济而言,与其说是市场问题,还不如说是货币问题。直到今天,贸易与货币的共生关系仍然没有本质改变。这也使得中美贸易关系远比表面上看到更为复杂。
  一、顺差为什么重要?
  我们不妨假设中国就是一个“世界”,各省是不同的“国家”,人们会关心各省之间的顺差吗?答案肯定是,不会。这就像李嘉图比较优势理论描述的那样,只要每一组自愿交易都可以最大化双方利益,贸易的加总就是对所有人有利的。地区间的不平衡不会改变这一结果。
  那么为什么在国际贸易中,“顺差”突然变得重要了呢?答案只有一个,那就是货币。道理很简单,国内贸易和国际贸易唯一差异就在于交易是否发生在同一个货币区。顺差的含义,就是一个货币区在与另一个货币区贸易时,流入的是货币而不是实物。没有了货币区的差异,顺差、逆差也就没有了意义。货币流出好还是实物流出好?这还要从货币对经济的影响说起。
  所有经济都是建立在分工基础上的。有没有货币,社会分工的水平大不一样。米塞斯认为,货币就是市场的基础“市场的根本在于协调供需的各种要素,这一概念正是现代经济理论建立的基础,且必须以其为基础,如果没有货币的使用,那么这一概念是不可设想的。”一个被广泛接受的事实是,依赖货币分工(市场)的比重越高,经济就越发达,资本形成能力也就越强。


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[财政金融]大国棋局中的中国资本市场和地方政府
2018/8/17 14:34:00
 

  8月4日,美国总统特朗普在推特中写道:“关税所发挥的作用远超任何人的预料。中国股市在过去4个月下跌了27%,他们在跟我们谈判。我们的股市比以往任何时候都更强大……。” 特朗普的推文无意间暴露了在今次中美纠纷中美国的真实目标所在——中国的资本市场。
  资本市场就像一个国家实力的倍增器,帮助一个又一个世界霸主实现迭代和扩张。在“第二次百年战争”(1689—1815)中,英国通过国债长期化、低利率化,创造出远比法国规模更大、成本更低的资本,一举战胜综合国力(无论财力还是人口)远胜自己的法国。在过去一个半世纪间,依靠高信用基础上的高贴现率,美国连续取代英国,战胜德国,压倒苏联,称霸全球;随后又制服日本、欧盟等一个个王座觊觎者。正是无敌的资本生成能力形成的低息货币环境,助力美国成为科技、文化以及军事的全球霸主。
  一、货币与资本市场
  如果说经济是一个由家庭、企业和政府组成的森林,货币就是决定森林生态的气候。只要气候适宜,不管每一棵树木(企业)如何兴衰更替,你都会得到一片生机勃勃的森林;反之,就算每一棵树木都被认真呵护,也阻挡不了整座森林的退化。无形的利息就像经济“气候”,影响着每一个微观主体的生存发展环境。
  而决定利息的高低的最主要因素是货币供给的多少。相对于巨大的人口,古代中国的货币极其稀缺,利息长期高于欧洲、日本,成为中国跨过工业化和城市化资本门槛的最大的羁绊。而率先越过了资本主义门槛的国家,无一不是首先解决了货币问题的国家。能够把长期利息压到最低的国家,一定是世界经济的霸主。
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