这种说法看似着眼大局，实际上却是舍本逐末。中美两国谁能在博弈中获得主动乃至胜出，取决于各自经济的基本面。就像两个同时进ICU的病人，一个人病情恶化并不会使另一个病人病情好转。中美也是如此，把对方经济拉爆未必救得了自己，甚至会使自己的经济更加恶化。换句话说，中美各自经济的基本面才是“大局”，中美博弈取决于谁能率先走出自己的困局，中美博弈必须服务于这个大局而不是相反，被对手的经济政策所绑架。

　　紧接着的一个问题就是怎样改善经济的“基本面”？回答这个问题之前，要先定义一下什么是经济的“基本面”。任何一个经济，都可以视作无数资产负债表之和。资产负债表由资产端和债务端两部分构成，根据会计原理，资产与债务两端永远相等，当两端不相等时，经济的规模由较短的一端所决定。当一个经济是债务端约束时，服务于资产端扩张的政策是无效的；相反，一个资产端约束的经济，继续扩张债务端也不会带来经济的扩张。

　　如何判断一个经济的“基本面”：1）这个经济是“债务端约束”还是“资产端约束”——如果是债务端约束，宏观经济就是需求不足；如果是资产端约束，宏观经济就是供给不足；2）资产负债表的约束端是扩张还是收缩——如果约束端扩张，经济就在增长；如果约束端收缩，经济就在下滑；3）约束端和非约束端的落差是扩大还是缩小——如果不断在缩小，表明潜在的增长在减少，经济的效率在改善；如果不断在扩大，表明潜在的增长受到抑制，经济的效率在恶化。

　　债务端由整个社会的权益（equity）和负债（liability）组成。
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　　看空中国经济，唱衰房地产已经成为当下国内外舆论乃至学界“时尚”。国际组织和评级机构都在争先恐后地下调对中国经济的展望和评级，原因之一就是房地产问题。

　　但过去一直扮演房地产“吹哨者”角色的我，反而看到了房地产乃至中国经济恢复的积极信号。这个积极的信号，就是2023年8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

　　原因很简单，此次房地产超调，既不是结构性原因，也不是外部原因，而是房地产短期政策不适应经济已经从高速度转向高质量所致。换句话说，中国房地产这辆车没问题，路没问题，而是提档换速的操作出了问题。只要调整到正确的模式，房地产就可以继续平稳前行，甚至可以走得更远。

　　看标题，《指导意见》似乎针对的只是保障房，但仔细阅读下面这些内容后就会发现，这一政策的重大意义在于开启了中国房地产的双轨制：一是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”。简单讲，就是让“商品归商品，保障归保障”。

　　可以说，这个《指导意见》就是对7月24日政治局会议的具体化，也是近年来房地产领域出台的最有含金量的政策。一旦中国房地产补上保障房这一轨，房地产就可以从原来的独轮驱动变为双轮驱动，跳出以往“涨压跌救”的政策循环，无论对行业的稳定还是对经济的拉动，都会显著提升。
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　　正如卢卡斯在谈到增长问题时所说的：“这类问题所涉及的人类福利是如此惊人：一旦 你开始思考这类问题，就很难再思考其他问题。”

　　过去四十余年，中国经济的增长超出了包括改革开放谋划者在内的所有人的预料，可 以用 “奇迹”来形容。“反常”的自然现象往往会带来自然科学的进步甚至革命，经济 上的 “反常”也是如此。所以不止一位经济学家讲过，谁能正确解释中国的发展，谁 就能获得诺贝尔经济学奖。

　　迄今为止，对中国经济增长的解释大多被装在 “改革”和 “开放”两个概念黑箱里。 隐含的意思就是，中国的增长不过是从计划经济转向市场经济的必然结果，没什么特 别之处。加入WTO后，中国不过是在更大尺度上复制日本和 “亚洲四小龙”的成功 而已。

　　但这种解释却无法说明，为什么那些比中国更早推行市场经济、更早加入WTO的国 家没有取得和中国相同的经济绩效。于是，有人又开始猜测中国的 “大崛起”只不过 是 “历史的偶然”。似是而非的答案给人们一种错觉，似乎中国增长背后的原因不过是 些 “常识”。

　　理论上的懒惰必然导致认识上的无知。既然说不清中国的增长动力，自然也就说不清 增长是否可持续，更看不到中国的增长未来可能面对的机会和风险。中国经济之所以 陷入困境，很大程度上就是缘于我们的理论误将推动经济起飞的发动机判定为拖累增 长的无效载荷。

　　破解中国增长的密码需要一块关键拼图。
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　　“土地财政”的问题与风险

　　“土地财政”的问题

　　同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来诸多好处，但也引发了许多问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统性风险。著名发展经济学家、诺贝尔经济学奖获得者刘易斯(Lewis,1978)就发现，城市人口每年增长率超过3%的国家大多资本短缺，需要向城市人口增长率低于3%的国家借贷。其后果，不会小于税收财政带来的“大萧条”“金融风暴”“主权债务危机”。

　　第一，“土地财政”必定使得不动产变成投资品。

　　“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不一定是因为没有汽车。同样，买商品房(“城市股票”)的人，也并非一定因为没有住房。只要存在“土地财政”，不动产就不可避免地会是一种投资品。无论怎样打压住房市场，只要不动产的收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本贮存形态，资金就会持续流入住房市场。

　　第二，拉大贫富差距。

　　“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢想的巨额财富积累，成为过去十余年的注脚。但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开。房价上涨越快，贫富差距越大。房地产如同股票，会自动分配社会增量财富。正是这一功能，阻碍了不同社会阶层上下流动的渠道。
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　　超大特大城市积极稳步推进城中村改造，在中国式现代化战略全局中具有重大而特殊的意义。

　　城中村是中国城镇化进程中非常特殊的现象，对比绝大部分发达国家也是很少见的，从中可以窥见中国社会变迁的进程。

　　今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。

　　日前，住房和城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，目前分三类推进实施，主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。

　　超大特大城市积极稳步推进城中村改造，在中国式现代化战略全局中具有重大而特殊的意义。

　　城中村里的烟火气

　　城市像人，是个有机的生命体，不同的器官、系统负责不同的功能，且彼此相互融通，紧密联系。

　　在不少城市特别是南方城市，城中村是城市生命体不可或缺的部分。这里“既城既村”，有学者将其描述为“一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会”。

　　我大学毕业到深圳工作时，就曾住在城中村里，楼下吃饭，厅里画图，房间就是宿舍。

　　很多企业在早期创业时，也选在租金非常廉价的地方办公。
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　　任何防灾规划都应该是建立在效益和成本分析基础上的。防灾的标准和被防卫资产的价值正相关——资产价值越高，投入防灾的资源就会越多。很多人指责“海绵城市”虚有其名，其实“海绵”这一比喻恰恰说明它不是为了郑州这种超常灾害准备的。超常灾害之所以超“常”，是因为这类灾害都是小概率事件。为预防小概率事件所做的投入（包括建设和维护）成本是极其巨大的。“好的”防灾规划要么是在给定的防灾标准下，选择最节省的工程方案；要么反过来，在有限的防灾投入预算内，达到更高的防灾标准。

　　城市防灾规划就是在预防灾害的成本和防护对象的价值间做“痛苦”的倾向选择，并随着经济技术水平的提高不断发现更好的防灾方案。城市防洪规划也是如此，并没有标准的工程解决方案。好的城市防洪、防涝规划，首先必须建立在中国气候所决定的洪水特征之上。

　　中国的气候特征

　　相对于大部分欧美国家，中国降水的特点是：量并不特别的大，但却特别集中，具有短历时、高强度的特征。以这次几乎同时发生在科隆和郑州洪水进行比较，14日至15日科隆地区24小时的降水量仅为154毫米，就引发被德国总理默克尔形容为“没有一个德语词可以形容”的灾难级别的大洪水。而郑州17日20时至20日20时，三天降水量总量高达617.1毫米。其中19日20时至20日20时单日降水量达552.5毫米，小时降水量更是高达201.9毫米，超过科隆单日降水量的峰值154毫米。这次单日降水量和小时降水均已突破自1951年郑州建站以来60年的历史记录。可以说“短历时、强降雨”是中国气候和欧美国家最显著的差异。
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　　7月21日，国常会发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；三天后，7月24日，中央政治局会议针对我国房地产市场供求关系发生重大变化，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。原本较少被关注的城中村问题，突然站在了房地产新政的核心。

　　然而，没有孤立的城中村改造策略，只有把城中村放到当前宏观经济新形势的大背景下，才能理解中央的意图，找到城中村改造的正确方法。而这个“新形势”就是中央判断的“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。很多人把注意力集中到有没有提“房住不炒”上，而没有理解对房地产供需关系的判断，才是这一“新政”逻辑的起点。

　　“供求关系发生重大变化”是一个根本性的判断。它意味着城中村改造不论采用什么方法，都不能像过去棚户区改造那样大拆大建，因为通过卖地来为改造融资的模式已不再可行。在这次会议上，中央明确提出“要加大保障性住房建设和供给”。很多人认为这一条和城中村改造是互不相关的两条政策。加大保障房建设不是什么新政策，但和城中村改造连在一起提却是第一次，这是因为城中村在目前我国的住房供给体系里，很大程度上起的就是保障房的作用。如果城中村改造是以弱化甚至去除保障房职能为代价，那就违反了城中村改造的初衷。

　　“7.24房地产新政”提出城中村改造，显示出未来的房地产行业已经从增量转向存量。改造模式有两条边界:1)不能依赖房地产融资;2)不能损害“住”的保障。
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　　我个人认为，当前的这次经济增速下滑，其实和外循环关系并不是特别大。回顾过去3年，贸易战叠加俄乌冲突看似冲击很大，但实际外贸出口，并没有出现想象中的巨额下降。由于中国疫情控制较好，疫情前两年在全球表现一枝独秀。危机主要出在内循环，真正的原因是我们在资产负债表的债务端出现了大问题。

　　中国经济奇迹般的增长，很大程度上是拜广受诟病的 “土地金融”所赐。不动产的快速升值，使得所有市场主体（地方政府、企业和家庭部门）资产负债表中的“所有者权益”（equity）一项急剧扩张。其规模远大于股市、债市所形成的所有者权益，更大于贸易顺差所对应的国外负债。正是借助巨大的资本内生，中国的劳动才实现了充分就业。

　　家庭贷款抵押的是商住房下面的土地；企业部门贷款银行抵押的很多时候也是工厂下的土地；地方政府更是如此，融资平台大多不赚钱，银行为什么还给它贷款——乃是因为政府注入平台的土地。只要土地升值，家庭、企业、地方政府的所有者权益（equity）都会膨胀。

　　按照宏观会计显示的增长链条，房地产支持债务，债务创造货币，货币带动消费。在某种意义上，过去二十年中国经济的繁荣，很大程度上就是建立在房地产繁荣的基础上的。

　　理解了中国增长的动力所在，当前经济衰退的原因也就呼之欲出了——那就是房地产市场的崩溃。从2021年7月份开始，在超常政策打压下的房地产市场突然逆转，土地和住房没人要了。家庭、企业和地方政府的债务突然失去了土地信用的支持。
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　　但随着房地产税逐渐引起重视，并多次被写入中央文件，各方的态度也越来越积极，笔者的观点反而更倾向于慎重。在笔者看来，任何政策都有利有弊，如果只看到好处，不考虑坏处，极有可能在出现意外效果时惊慌失措。本文将从利弊两方面对征收房地产税可能产生的后果进行分析。

　　房地产税试点的“利”

　　房地产税提出至今20余年，直到2021年终于步入正轨。说“步入正轨”的一个主要依据，就是2021年10月23日发布的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。主要基于以下几点：

　　多地试点

　　文件特别提出，由“国务院制定房地产税具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则”,这一点非常重要。上一次只选择重庆和上海作为试点城市，实际上还是想把房地产税作为一个顶层设计税种，在全国统一实施。中国是一个全国统一税率的国家，几乎所有的地方税包括共享税，无论是税率还是征收标准，在全国几乎都是无差异的。

　　而这次表明，税制的设计者终于明白房地产的本质是为地方政府提供的公共服务定价，对应的是地方事权。中国各地资源禀赋千差万别，地方政府对公共服务的定价模式就应不同。因此，地方税应当是地方政府的事权，至少不应该是一个全国无差异的税制。

　　从各国经验来看，财产税的征收无不是因地制宜。在美国，不仅各州的税率和征收办法不一样，甚至一个城市中各学区的财产税税率都不一样。
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　　在2001年前后，我就曾在建设部的一次内部会议上建议征收房产税。但当时部领导说中央正在考虑的是如何减税，且税收本身是财政部的事权，这一建议也就不了了之了。尽管如此，我还是在中央电视一个对话栏目提到了这一观点。可以说，在土地财政开始的早期阶段，我是一直力主推行房产税的。但随着房产税逐步引起重视，并多次被写入中央文件，各方的态度越来越积极，我的观点反而更倾向于慎重。在我看来，任何政策都是有利有弊，如果只看到好处，不考虑坏处，极有可能在出现意料不到的效果时惊慌失措。今天，我想从利弊两方面对财产税征收可能发生的后果进行分析。

　　01 对房产税试点政策的评价

　　先说房地产税试点的“利”.

　　房产税提出至今20多年，直到最近终于步入正确的轨道。一个主要的依据，就是十三届全国人民代表大会《授权国务院在部分地区开展房产税改革试点》。主要基于以下几点：

　　多地试点

　　这次人大决定中特别提出，由“国务院制定房产税的具体办法，试点地区人民政府制定具体的实施细则”,这一点非常重要。上一次只选择重庆和上海两个试点城市，实际上还是把房地产税作为一个顶层设计的税种，全国统一实施。

　　中国是一个全国统一税率的国家，几乎所有的地税包括共享税，无论税率、还是征收标准，在全国几乎都是无差异的。

　　而这一次房产税表明，税制的设计者终于明白房地产的本质是为地方政府提供的公共服务定价，其对应的是地方事权。
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