所谓旧城更新，主要是指近年来风生水起的城中村改造和老旧小区改造。在很多城市看来，改造这些建筑破旧、设施不全、影响风貌的地区，是城市走向“高质量”的最好标签。但在旧城更新中，问题不在于旧城是否应当更新，而是更新所采用的方法。

　　旧城改造与资本耗散

　　旧城改造的问题出在其融资模式。改造需要资本，钱从哪里来？就我知道的大部分旧城改造项目，大部分资本都来自于土地金融。典型的做法，就是在原来的老旧小区基础上增容，通过在房地产市场出售增容土地，获得老旧小区和城中村改造的资本。其简单的路径就是拆除—增容—返迁—出售增容部分，实现项目财务平衡。

　　按照这个模式，只要增加的容积率足够的高，任何旧改项目都可以得到平衡。表面上看，这是一个不用增加财政支出，就可以拉动固投的聪明办法。但事实上，这一模式里面埋藏着巨大的财务陷阱！

　　首先，靠增容实现财务平衡是假平衡。增容实际上就是在房地产市场上融资，获得的是资本性收益。和财政收益不同，增容收益是资本性收益，只能用于能带来持续收益的资本性投资，比如道路、管线等能服务本地产业，增加本地税收的项目。住宅增容则相反，由于没有财产税，新增居民不仅不会贡献新的税收，反而会给未来的财政带来更大缺口。比如原来的小学和服务的居民大体上是平衡的，但居民增加后，这个平衡就被打破。这就意味着现在政府的老旧小区改造不仅不会给未来的政府创造新税源，反而会增加未来政府的财政负担。
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　　2024年底住房城乡建设部、财政部将城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市后，城中村改造成为各地拉动经济增长的重要抓手。原因有两个，第一是各城市基础设施基本完成，可供投资的项目严重不足；第二是城中村改造可以获得专项债的支持，当下各城市财政枯竭，土地流拍，专项债几乎是各地最主要的资本来源。这是由于这两个原因，各地在发展和财政双重压力下，纷纷转向城中村改造。

　　城中村改造作为城市更新的重要组成部分，大规模升级改造无疑是非常必要的，但前提是必须采取正确的改造模式。由于两部门要求“资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目”方可纳入政策支持范围，很多城市都采用了“大拆大建，卖地平衡”的土地财政模式。这种模式在房地产低迷、库存巨大的市场环境下，隐藏巨大的财务风险。土地一旦大规模进入已经超饱和的房地产市场，中央要求房地产尽快“止跌回稳”的战略部署就可能成为一句空话。

　　各地借鉴当年“棚改”的做法，企图用房票等“货币化安置”消化存量商品房。殊不知这一饮鸩止渴式的去库存完全是错误。现在房地产市场的严重的供给过剩，很大程度上和这一错误的改造模式密切相关。道理很简单，由于各地拆迁标准已经失控，按照卖地平衡的改造模式，补偿的建筑面积一定会大大超过拆迁的面积。为了平衡拆迁补偿和建安成本，土地出让一定要规划更大的面积（俗称“增容”）才能实现财务平衡。因此，采用依靠土地平衡的改造项目，一定会导致房地产市场上供地大幅增加。一旦土地出让遇阻（地价达不到预期或干脆流拍），改造项目就会烂尾。
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　　先问一个问题，为什么中国需要顺差？是因为中国有强大的生产但消费不足。你可以说贸易顺差是中国生产能力的强大，但也可以说消费能力孱弱。美国为什么能提供顺差？你可以说美国生产能力不行，但也可以说美国消费强大。顺差国是生产国，逆差国是消费国。美国是世界最大的消费国，一个国家提供了全球36%的消费，美国也就成为世界最大的逆差国。

　　你可以继续问，是生产大国中国强大还是消费大国美国强大？常识给出的答案肯定是生产大国比消费大国强大。但现实中，是美国制裁其他国家而不是其他国家制裁美国。正确的答案是，当市场供不应求，生产国强大；当市场供大于求，消费国强大。美国可以制裁其他国家，说明当下的世界市场是供大于求。

　　那么你可以继续问，为什么特朗普要放弃消费国的好处回归生产国？那就是美国以一己之力为全球提供消费市场，已经超过了美国的经济极限。如果用资产负债表来刻画一个国家的经济，债务端显示钱从哪里来，资产端显示钱到哪里去。换句话说，债务端创造的是消费，资产端创造的是生产。根据萨伊定理，生产创造自身的消费，资产-负债两端必定是相等。

　　但如果一端的潜力大于另一端，为了扩大资产负债表，就要借入其他相反的资产负债表。比如美国的债务端创造的资本超过生产的需要，中国的资产端创造的生产过剩没有消费，两个国家就会通过交易——中国输出商品，美国输出货币——同时实现两国资产负债表的扩张。资产端扩张比较简单，只要有剩余人口，资本增加，生产就会扩张。

　　债务端则完全取决于货币总量的多少，钱多，消费能力强；反之，则消费能力弱。
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　　初到潮州的两个“没想到”我第一次来潮州，有两个“没想到”。第一个没想到的是潮州古城保护得这么完整，特别是古城那些肌理，虽然有些房子破败了，但是它城市的肌理保护得非常完整，这在全国是非常难得；但同时也没想到是——潮州的经济和我们预想的落差这么大，不是说潮州有多落后，而是因为潮州是在中国最富的省份，这种状况还是有些出乎我的意料。

　　有人或许认为这两个“没想到”可能互为表里——如果有钱，可能早就破坏了。但是如果保护得好，就一定要以没钱为代价，这会给遗产保护贴上一个有害且错误的标签。特别是对于像潮州这样“活着的”的历史街区更是如此。

　　我担任过中国城市规划设计研究院名城所所长，长期和以发展为名义破坏历史街区活动作斗争，但我始终认为，保护最终一定要给城市和人民带来比破坏更大、更持久的价值。历史街区和博物馆里的文物最大的差别，就是它是“活着的”，不仅有各种人群生活其中，还有不断变化的各种经济活动。如果我们保护了半天，结果越保护越穷，保护就不会得到社会各方面的广泛拥护；如果保护一定要以落后为代价，这样的保护即使暂时成功，也不会持久。

　　申报世界遗产最主要的一项工作就是发现所在城市的价值，发现城市以前被低估的价值，而不是简单“死保”城市。申遗最终是否成功，其过程本身就应是一个发展经济，而不是阻碍经济增长的过程。如果申遗之后经济更落后了，我觉得这就是失败。要把申遗与经济发展结合起来，而不是对立起来。
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　　城市本质上扮演着公共服务的提供者角色。传统的城市规划主要聚焦于基础设施的配置与优化，伴随着硬件设施的差距逐渐缩小和新质生产力的提出，需要进一步思考城市规划如何更好地服务于城市发展和社会福祉，如何更好地促进经济活动便捷利用资源。可以说，现阶段城市规划的核心是创造有利于经济活动发展的环境。

　　如果将城市比作一台电脑，那么城市规划就是城市的操作系统，将各类经济活动（应用APP）接入城市公共服务，实现资产的保值增值。城市操作系统应由协议、界面、应用三层构成：协议层由一系列的协议（规划指引）组成，设定项目落地的灵活条件与规则；界面层则是规划的编制，以产权信息为核心的基础信息现状梳理，通过产权图与利益主体互动；应用层则推动资源优化配置，根据产权地块策划项目，招商引资，创造现金流。

　　（1）设定项目协议。现实中经济活动想接入城市操作系统会遇到的规划障碍主要有三个——用途、强度、年限。如果这三个要素不能解决，很多项目基本上没办法落地。因此需要通过规划指引，从指标先行变为项目先行，解决不同项目（插头）和城市（插座）的对接问题。该步骤的关键在于改革土地政策，即设定灵活的土地用途变更程序和定价规则，允许使用者可以根据市场需求不断地调整土地的用途、强度和使用年限，政府可以通过收租回收漏失的土地价值，真正实现城市资产的保值增值。

　　（2）优化规划界面。城市规划的核心任务是将城市推销出去，让城市成为新质生产力的最佳落地点，吸引更多的优质企业和人才前来发展。
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　　作为世界工厂，中国始终长于创造供给，却短于创造需求。供给侧也一直是中国产业政策研究的焦点。现在能难倒中国制造的门类已所剩无几，但对如何创造需求，我们差不多仍是一无所知。

　　虽然早在1998年亚洲金融危机后，扩大内需就已取代增加供给成为国家重要的宏观经济目标，但这些年过去，它却仍只是一个目标，我们始终无法通过将其政策化。

　　需求创造之所以没能进入中国的产业政策的核心，关键在于我们对需求的生成机制缺少深刻的理解，除非我们能需求产生的黑箱，否则，中国的产业政策在面对需求不足时，依然会手足无措，甚至会做出错误决策，从而引发意料之外的大衰退。

　　为缩短进度条，先给出我的结论：在现代经济里，需求是由宏观债务决定的--在供过于求的经济里，是债务端（需求侧），而不是资产端（供给侧）决定了经济是增长还是衰退。

　　任何一个新的观点，实际上都要在同已经被接受的认知（也就是“常识”）竞争--这些“常识”的力量并不来自个别结论的对错，而在于这些“常识”已经被体系化。只要没有替代的认知体系，即使每次结论都能被证伪，决策者下次还会按照既定的认知做出同样的错误决策。

　　为了让决策者理解并接受“反常识”的观点，其逻辑框架就必须高度简化--至少要比经济现象本身更简化。这个框架不仅要在“就业”“货币”“增长”等宏观变量之间建立起联动关系，还要尽量排除“技术进步”“经济制度”等微观变量的扰动。

　　只有这样，才能避免由于在不同维度上讨论可能带来的认知混乱。
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　　道理很简单，在“房地产市场的供求关系发生了重大的变化”的大形势下，“300个地级及以上城市”中，能够继续通过大规模卖地偿还贷款的城市少之又少。在两部的通知中，只有“资金能平衡、征收补偿方案成熟”的项目，才能纳入政策支持范围。两部通知明确要求“商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款”，这意味着中央支持城中村改造的钱是要还的，而能够偿还只有商住用地有偿出让一个渠道。但随着房地产市场供求关系的改变，当年“棚改”能得以推动的前提——房地产市场——已经不存在了。

　　同2015年棚改相比，城中村征地拆迁成本只会更高，而土地出让难度却大大提高，城中村要想实现财务平衡几乎没有可能。有的城市把城中村改造当作类似大基建的投资拉动工具，这是完全错误的做法。的确，专项债可能暂时带来投资的增加，拉动本地GDP，但由于改造后的城中村只能通过房地产回收，如果房地产市场持续不景气，房地产项目就会烂尾。如果拆迁之后土地不能顺利出让，回迁都有可能无法兑现，届时拆迁户周转的资金，就可能压垮已经高度紧绷的财政——届时靠卖地还债更是绝无可能。

　　同大基建不同，城中村改造为了财务平衡，势必在已经严重过剩的房地产市场投放大量新增商品房。这些没有市场需求的过剩供给，将会给房地产这一最重要权益市场带来极大破坏。因为只有当市场上存量商品房快速出清，房地产才可能出现上涨预期，市场的流动性才有可能修复。此时大规模开展城中村改造，是和中央要求房地产市场尽快“止跌回稳”的战略部署背道而驰，对宏观经济破坏要远比建设没有经济效益的大基建更大。
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　　5月份，我在北京“2021蓝筹年会”的发言，整篇发言被人截了一句，大意是“厦门大学教授赵燕菁提议，将生孩子和保障房、养老金挂钩，惩罚不生孩子的人”，结果一下上了热搜。我每年参加不少这类会，常常是开完就忘了。由于疫情原因限制参加人数，这个会范围并不大，过后也没多少社会性影响。没想到这么长时间过去了，这个话题突然成了爆款。这也让我有机会蹭一下自己的热度，谈谈对这个问题的的思考。

　　很多人不理解，你一个搞城市规划的为什么要在这个论坛上谈论人口。很多人都以为城市规划是做实体设计（physical planning）的，其实，城市规划的第一步就是对人口的现状分析和趋势判断。人口规模大小、增减快慢、社会构成（年龄、文化、甚至种族）都会对城市空间结构的选择、公共服务的配套等具有决定性的影响。一旦做出错误的人口判断，城市规划会对城市的公共财政、居民的福利产生持续、长久的影响。可以说城市规划角度的人口研究其实比纯人口学有更强的“既视感”。论坛前几天，统计局刚刚公布最新的人口普查，从城市规划角度对普查的结果进行解读是很自然的事。

　　对我在论坛上发言的反应，固然有网络媒体断章取义、网络读者不看原文等原因，更主要的是源于公众对生育权的简朴理解。在多数人看来，生育完全是个人的自由选择，“所有孩子都应该是上一代人爱情的结晶，而不是利益的产物”，“将生育同养老金、保障房等公共福利挂钩，是公权力对个人自主选择的‘绑架’”。对于刚刚从“计划生育”解脱出来的公众来说，任何来自公权力对个人选择的新干预都是十分敏感的。
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　　受规划行业影响，规划教育面临以下挑战：1、高校招生出现困难，学校缩减学制。2、教学信任危机，传统知识不适应突变的市场需求，教学内容受到挑战。3、学术内视，学术研究只能内部相互提供需求，即依靠论坛、会议中的同行互相评价来提供价值。4、就业危机，规划市场需求断崖式消失，人才从“供不应求”直接进入“严重过剩”。

　　2 规划教育危机的根源

　　规划教育危机的根源在于城市增长阶段的结构性转型。从土地金融的视角进行解释，过去40年间，推动中国城市化高速增长的资本大部分来自房地产，这创造了大量对城市规划的需求。但城市资产基本形成后，城市化必然会从增量型增长转入存量型增长阶段，用会计理论表述，就是城市从资产负债表的建立迅速地转向盈亏平衡表的运营。

　　中国今天拥有世界上最强大的资产端，中国债务端中权益项最主要的构成是房地产。房地产市场暴跌引发资产端衰退，是造成中国经济困难的主要原因。如果不能为城市资产创造正的现金流，政府的财政就会面临破产。

　　3 规划学科的转型和新的国家使命

　　增长转型中，市场对城市规划的需求并未消失，而是转变了。因此，城市规划学科未来不应消失，而应转型。未来的城市规划对于国家而言，比之从前更加重要。市场对城市规划的需求也会变得更加巨大。在这个时刻取消城市规划学科是非常错误的。

　　从如何创造资产，转变为怎么创造权益和现金流。与财政局相比，城市规划的优势在于把财务问题空间化，掌握哪一类土地是“花钱”的，哪一类土地是“赚钱”的。
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　　这种说法看似着眼大局，实际上却是舍本逐末。中美两国谁能在博弈中获得主动乃至胜出，取决于各自经济的基本面。就像两个同时进ICU的病人，一个人病情恶化并不会使另一个病人病情好转。中美也是如此，把对方经济拉爆未必救得了自己，甚至会使自己的经济更加恶化。换句话说，中美各自经济的基本面才是“大局”，中美博弈取决于谁能率先走出自己的困局，中美博弈必须服务于这个大局而不是相反，被对手的经济政策所绑架。

　　紧接着的一个问题就是怎样改善经济的“基本面”？回答这个问题之前，要先定义一下什么是经济的“基本面”。任何一个经济，都可以视作无数资产负债表之和。资产负债表由资产端和债务端两部分构成，根据会计原理，资产与债务两端永远相等，当两端不相等时，经济的规模由较短的一端所决定。当一个经济是债务端约束时，服务于资产端扩张的政策是无效的；相反，一个资产端约束的经济，继续扩张债务端也不会带来经济的扩张。

　　如何判断一个经济的“基本面”：1）这个经济是“债务端约束”还是“资产端约束”——如果是债务端约束，宏观经济就是需求不足；如果是资产端约束，宏观经济就是供给不足；2）资产负债表的约束端是扩张还是收缩——如果约束端扩张，经济就在增长；如果约束端收缩，经济就在下滑；3）约束端和非约束端的落差是扩大还是缩小——如果不断在缩小，表明潜在的增长在减少，经济的效率在改善；如果不断在扩大，表明潜在的增长受到抑制，经济的效率在恶化。

　　债务端由整个社会的权益（equity）和负债（liability）组成。
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