——2007年上半年房地产形势回顾与政策建议

　　房地产牵涉到中国最多的资产和最多的人群，这使得房地产话题成为当前公众最关注的话题，房地产调控则始终处于舆论的风头浪尖。2007年上半年，房价在调控中逆势大涨，更是引发对政府房地产调控失效的纷纷指责。中国房地产业将何去何从？在2007年一年过半后，进行形势盘点，思索未来的政策方向，可谓必要。

　　 中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会上半年报告阐述了当前房地产市场运行的特点，兹录主要内容如下：

　　 一是土地供应虽有增长但依然不足且开发减缓。上半年，全国土地购置面积同比增长10%，但土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期还回落了26.4个百分点，这意味着土地的有效供应严重不足。

　　 二是土地购买价格和土地开发成本上涨较快。上半年，全国土地成交价格平均增幅达到28.1%，表明单位土地面积开发成本明显加大。

　　 三是投资增速较快，住宅投资加大，投资结构有所改善，外资加快进入。

　　 四是商品房供应类指标增幅回落，需求类指标增幅明显上升，供不应求矛盾加剧。上半年，商品房销售面积与竣工面积之比达到1.88，高于去年同期1.72及今年一季度1.71水平，其中，商品住宅销售面积与竣工面积之比突破2.0达到2.08，高于去年同期的1.9，市场供不应求的矛盾进一步加剧。

　　 五是住房供应结构有所调整，但90平方米住宅比重仍然偏低，需求结构与供应结构调整还有很大的距离。

　　六是住房价格普遍上涨,一些城市房价上涨过快。据国家发改委和国家统计局信息，6月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比涨幅均创下2006年以来的新高。由于房价持续快速上涨，目前房价进入高位运行。上半年，全国商品住房销售均价（销售均价＝同期销售额/销售面积）为3568元/平方米，同比增长11.7%。从住房销售价格与住房租赁价格比较来看，住房销售价格涨幅加大，住房租赁价格涨幅趋缓，住房租赁价格始终低于销售价格涨幅。今年一季度，住房租赁价格及销售价格涨幅分别为1.5%和6.0%，二者相差4.5个百分点。

　　 根据上述运行情况，可以看出房地产运行若干趋势，最重要的是两点，一是房地产投资、投机性需求（包括外资的进入）仍有上升势头，而住房市场供不应求的局面在相当一段时间内将难以缓解，住房价格上涨压力依然存在。二是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。

　　2005年以来，“国八条”、“国六条”等调控措施的出台，让人们看到政府解决普通百姓住房问题的决心并报以很大的期望。然而，房价的上涨，却让人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。据于房地产市场发展的现状和问题，政府还势必还将出台一些新的调控措施等等，但当人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑之后，对即将可能新出台的政策会格外关注但同时可能会信心不足。这个时候，政府房地产调控政策的“稳准狠”变得格外重要。那么，什么才是能够有效达到调控目的的“稳准狠”的举措呢？笔者在这里谈些个人已见。

　　 很显然，当前中国房地产市场最大的问题仍然是供需失衡进而导致价格上升不可控制。为此，必须找准供需的“七寸”之地，选择有力措施去平衡当前的供需并引导供需结构走向合理化。为此，一是供应管理，要大力增加土地和住房的有效供给。要增加住宅用地的有效供给。在国家固定资产投资和房地产投资规模已较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、“两限房”和经济适用房的供应，并通过住房建设规划提前公布，解决好中低收入百姓的购房预期。要加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的处置力度。当前，针对开发商“囤地”、“捂盘”、“惜售”等人为地制造“饥饿效应”的行为，政府要坚决贯彻落实土地增值税的举措，对于严重犯规者甚至可以考虑征收惩罚性的土地增值税，令开发商因此而得到的暴利性资本收益“归零”，以此激发土地和住房的有效供应。要在国家固守18亿亩耕地红线的前提下，增加工业用地容积率，调整好住宅用地与工业用地结构。要研究符合城镇化规律的、将城市建设用地增加和农村建设用地减少、特别是将城市住宅用地增加与农村宅基地的减少相挂钩的政策。由于农村居民人均用地一般在150-200平方米之间，大于城市建设用地人均100平方米的指标，这样的调整，既可以大大提高城市土地的供应，又能在总体上缩小建设用地的规模。建议在若干县城与县级市先行试点。要启动中国土地产权的新一轮改革，将所谓的“小产权房”争论延伸到落实为农民（集体或个人）土地产权的改革，既解决土地供应不足问题，又有利于农民增收，农村面貌改变，使之应成为“新农村建设”的最重要的改革方向。

　　从长远来看，随着农业日益从土地密集型产业向资金和技术密集型产业转型，政府应适当放松18亿亩耕地的红线。我们必须认识到，现代农业对土地的依赖已经大为减弱，政府完全不必画地为牢。我们还必须认识到，保护土地、珍惜土地不能靠限制其用途来实现，而是要确保土地是否使用在最有效率的领域和途径。

　　 其次，是要实施需求管理，大力调控住房需求。调控住房需求的办法有积极和消极两种。当前，房价的快速上涨就是一种信号，它将“消极”地调控需求，令许多消费性需求的购房者迫于住房单价的提高，考虑到总价支付能力不得不选择面积较小的住房。从对北京、上海、深圳、天津4城市最新的消费者调查看，过半数的消费者选择了90～100平方米的户型，其中北京达到82%，上海73%，深圳68%，天津77%，说明从价位和居住舒适性综合平衡角度考虑，消费者已从盲目的追逐大户型住房开始更偏向适中面积的户型选择。

　　 除了放任价格上涨从而“消极”地调控需求外，政府也可以考虑通过减少“流动性”的创造来“积极”引导需求。当前，住房的需求旺盛来自于“流动性过剩”。总结当前的“流动性过剩”，又有三个大的来源，一是外汇源源不断地流入，二是储蓄存款的搬家，三是消费信贷为代表的金融杠杆的放大作用。比如，通过住房按揭贷款，100万的本金可以购买300多万的住房（投资），而通过住房的再贷款，所购买的住房又可通过抵押获得贷款去买股票等，这使得“流动性”倍增地创造出来。政府完全可以通过消费信贷的变化主动引导住房需求的变化，进而引导供应结构的改善。一个可行的手段就是对不同户型（或金额）施以不同的金融杠杆。如规定购买大户型（如120平方米以上）的住房将不再给予按揭贷款。相反，对于人均住房面积低下的，对于购买90平方米以下住房的家庭不仅不提高按揭的首付比例，而且可以适当降低，并给予国家优惠的利率。如此，不仅可以从总量上减少当前的“流动性过剩”状况，而且可以从结构上引导住房需求，进而引导住房供应结构的改善。

　　 对住房需求的“积极”调控尤其是对投资性与投机性住房需求的“积极”调控，还有一个重要办法是征收物业税。理论上讲，对付投资性需求的致命一击就是征收投资所得税，如果税收达到100%，则不会有任何投资过热，因为投资所得为零，投资也就为下降为零。当前，中国投资性和投机性购房需求不断升温，最关键的不是所谓“宏观调控没有效果”云云，而是宏观调控的政策措施打蛇没有打在七寸上，如果对开发商征收100%的土地增值税，则理论上不会再有开发商“库存（囤地囤房）”投资行为的发生，如果对物业升值征收100%的税，则不会再有投资物业（房地产）的需求冲动出现。这才是针对需求过热的“稳准狠”的宏观调控举措。

　　 此外，政府当然还可以通过取消住房预售来降低开发商的投资杠杆，通过提升利率来降低购房的有效需求。但前者可能会减少开发商的投资进而减少住房供应，后者可能会打压其他低回报行业从而伤及无辜。因此，最好的措施还上上述针对性的供需组合拳。如果再简单一点，就是三招，一是让农民拥有充分的土地产权，并且让这些土地充分地进入供应市场；二是歧视性地按揭贷款；三是严格执行土地增值税并且开征物业税。此三招针对的全是房地产市场的命门，完全可以确保市场降温，并引导需求与供应结构更加合理。

　　 说到底，不是房地产调控失败，而是某些房地产调控举措不到位以及地方政府的故意阻挠，如果中央政府真要下决心，并且有的放矢，房地产调控一定可以达到预期效果。（时间：2007-8-30）