那么，如何理解后调控时代？后调控时代将会带来什么样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”又应该担当什么角色？作为房地产体系的中坚力量的地产商及房地产链条中的学者、媒体、服务商，以致金融机构应该承担什么样的社会责任？在本届“博鳌-21世纪房地产论坛”年会中，或许就能找到答案。以下为经济学家、北京科技大学教授，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓现场发言：
　　重新审视中国房地产的形势与制度
　　赵晓：不知道在座有多少人购得上陈淮教授说的博士水平的，否则就没有资格在鳌论坛房地产论坛上发言，我自认为我没有发言资格，但是我认为也不是这样的，老实说以我对20年经济学的关注，我还没有看到哪一个人说的观点是完全正确的，有的观点是正确的，所以我认为水平问题不是很重要，但是有一个问题很重要，就是真诚，巴拉图讲过一句话，我爱我的老师，我更爱真理，如果每一个人不要把自己看的那么重要。
　　不要认为自己说的话永远是正确的，喜欢用更多的错误来掩盖已经犯下的错误，这就很麻烦了，但是如果我们发现一些判断是错误的，有更正确的事实，或者更正确的判断出来，我们能够去听取和接受，能够重新审视，我觉得这就很不错了，所以今天我这里边讨论的话题就是重新审视中国房地产发展的形势与制度。
　　我想讲几个问题，我们知道目前的房地产界已经形成了一些主流性的观点，但是我觉得有必要进行重新的考核，我想审视的第一点就是房地产的形势究竟是怎么的，我们经常看到的说法，房地产他的投资已经过多，所以房地产过热等等有很多的说法，但其实我们发现仔细的研究一下，发现中国经济的确和很多比较小型的经济是不太一样的，比如说台湾的经济和香港的经济，他们基本上增长20年左右就差不多了，然后再往前就是出现了泡沫等等，中国的经济是不同的，已经增长了26年，有人说2008年就出现了拐点，奥运会通常是国家经济由盛转衰的拐点，中国的经济不是这样的，我们最近做了判断，中国尽管搞了20多年的工业化，很多的产品也销往全世界以及欧美的市场。
　　实际上在价值链条上，尤其是轻工部分，中国才开始发展，2006年中国的汽车才出现了净出口，中国的汽车产业可能会重复家电产业走的路，中国的工业化充其量只完成了50%的竞争。
　　中国的城市化刚刚完成了40%，这是从城市人口的转变来说的，如果从更深刻的角度来说，例如城市化的质量，城市化的各个层面，例如经济的城市化，我国的城市化充其量只完成了40%。
　　中国从2006年城市中的人均面积是8.5平方米，发达国家的平均面积是30平方米，我们只走完了30%的进程，中国房地产的发展，充其量也就是完成了1/3，所以很难说我们目前是过热还是到头了。
　　如果要展开来说，就有很多的说法，就要结合中国的人口和国力来说，因为时间的关系不展开说。
　　房地产的投资这几年太高了，是导致国家经济过热的根源。投资是否合理要看投资回报，还要看是否引起了物价的上升，目前国家的物价水平是相当稳定的。从2004年8月份达到了最高点，目前来说是比较稳定的。从投资回报来看，我国的总体回报率是很高的，刚才跟聂会长探讨过，例如工业企业的利润回报，占增加值的比重以及净资产的回报率都是很高的，从1999年到现在都是上升的，房地产的投资回报要比普通的工业还要高，净资产的投资回报可以达到90%以上，这才是投资高的根源，当然我们可以不采取这种方式，我们认为国内的投资太高了，我们就到国外投资，到国外投资的道路并不会很顺利，我们知道全世界价值最高和投资回报率最高的地方就是中国，有一个国外的房地产信托基金跟我说，为什么到中国来投资，他说在美国的投资回报不到5%，新加坡是10%，中国大陆从来不低于15%，我们发现中国是全世界投资回报率最高的，如果舍弃投资的高低，将很多的钱放到国外是不对的。投资回报率就会低于国内，也面临人民币升值的风险，要在国外找投资回报至少要8%才可以，要找到这样的投资地方是非常困难的。
　　房价高的主要原因是“人太坏”了，还是“钱太多”了。哄抬房价和地方政府造成的，这些原因都存在的，关键还是旺盛的供给。
　　2001年以来主要是房价上升，2006年股票的价格迅速的上升，例如上证指数上涨达到了130%，今年也上升了一倍左右。房价高的一个大背景：外汇流入导致的流动性过剩。
　　外汇储备在过去几年经历了大幅度的上涨，我们知道从2003年以来，中国的宏观经济数据，我们发现增长最快的，就是外汇储备的增长，没有一个宏观经济数字比外汇储备还要快，从2003年的4000亿美金到今年年底12000亿美金，我们上涨了3倍，背景就是伴随着人民币的升值，包括2005年我们作出了人民币逐渐升值的策略，这样有很多的资金流入到中国内地，我们就解释货币量无论是M1还是M2的增量是绝大部分的，到2006年底，我们的货币量 M1加上M2达到了30万亿元，三年内流入的外汇储备超过了8000亿人民币，这就可以解释所有货币发行的问题。
　　这些资金流入并不会趴在原地，会流入增值最快的领域，就是非贸易体系，例如房地产和股市。以前股市不好，就先到房地产，到了房地产领域后，导致一个效应，导致国内一些人的恐慌，因为人民币升值只是一个表面的现象，人民币对国内国外的资产升值，导致大量的外汇流入，使得国内的人民币处于国内的资产是贬值的过程。三年前本来在北京可以购买一套房屋，现在只能购买半套房屋，再过几年就只可以购买一个客厅和阳台，这就意味着你的资产像冰棍一样溶化，这就是外面的钱大量的流入，追求有限的非贸易品，导致国内已有资金的紧张，国内的钱也是非常多的，我们的居民储蓄占到今年GDP的60%左右。
　　这么多的钱过去叫做“笼中老虎”，就是我们有很多的资金放在银行，如果这些钱出来购买东西物价就上升，这些钱没有购买东西，而是购买资产，开始是购买资产，导致房价上升，现在是购买股票，导致股市上升。我们计算过外汇储备的增长跟股价的波动，发现两者是高度相关的。
　　我们也计算了房地产的指数的相关性，从这个角度很自然的引申出了一个问题，买房、租房何者更理性，过去倡导大家租房，购买房屋是非理性的，也不鼓励大家进行二手房的买卖，在前一阶段提出全民炒股是非理性的，根据前面的进程，如果居民要保证自己的资产不缩水，唯一的办法就是买房和炒股。
　　事实上人民币的升值还没有完全开始，因为人民币只是对美元升值，例如对欧元、英镑等主要的货币没有升值还下降，实际上人民币还没有经历真正的升值就导致了现在的结果。我们看其他的国家，他们在汇率和本币增值和低通胀的情况，只能说我们的进程只是刚刚开始的。
　　政府反周期调控是否是天经地义，过去说房价上涨和股价上涨得出自然的反应是，政府要调控。调控后问题在于，经济有“基本趋势”。2004年诺贝尔的得主基德兰德提出了真实的商业周期的观点，他们认为经济周期本身是结构调整的过程，经济周期在很大程度表现为基本趋本身的波动，而不是经济基本趋势的波动，因而是有效的，不存在市场失灵。
　　这个干预很重要的就是必须考虑到成本和收益，因此简单的反周期思想可能忽略于经济结构调整的要求，没有调控的成本和收益。
　　最后讲一下二手房的情况，二手房的税收政策并没有达到政府调控的效果，起到的效果只是增加了政府的税收，减少了交易量，同时助长了房价，这是我们对北京海淀区的调查。
　　还有就是中国的土地，现在不允许农民的小产权房进入市场。我们认为这些问题可能是今天房地产调控最需要做的事情，2006年前的问题是政府做政府的事情，房地产做房地产的事情，今后应该向土地的制度走，同时放松对房价的管制。（时间：2007-8-20）