2025年房地产市场走势可谓一波三折。年初时，市场相对平稳，体现着“止跌企稳”的迹象;但到了年中，出现了意料之外的下行;进入传统的“金九银十”，市场则呈现出显著的分化特征。

　　理解房地产市场的回调，要将其置于更广阔的宏观经济背景中审视。2025年经济增速逐季放缓，一季度同比增长5.4%，二季度为5.2%，三季度进一步放缓至4.8%。尤其是三季度下行有所加快，这与房地产市场的走势存在内在关联。经济运行中存在明显的“温差”：宏观数据实现年度经济增长5%左右已无悬念，前沿领域也有亮点，但大量传统行业和企业仍感到困难重重。

　　这种“温差”传导到、也反映在房地产市场，直观表现就是分化加剧，尤其要警惕政策执行中可能出现的“合成谬误”——各部门出于规范目的出台的单项政策，方向看似正确，但若缺乏协调、叠加实施，可能在宏观层面产生非预期的负面效应。比如，针对电商平台所联系的7000多万商家营业数据的税收监管强化、对外卖行业拟推行“互联网十明厨亮灶”等规范措施，其初衷是好的，但微观上可能以增加企业成本形成紧缩效应，冲击市场情绪，若把握不好节奏和力度，最终可能影响整体经济氛围和企业信心，其中也包括房地产市场。因此，在中央着力扩大内需的总体方向下，必须更加注重政策一致性的协同与预期管理水平的提高。

　　要如实看到，中国经济依然具备坚实的成长性，工业化和城镇化相伴而行的推进纵深和潜力空间仍非常可观，虽然房地产市场上的供求关系已发生重大变化，在很多的场景中表现为买方市场为主了，但未来很长时间段内，房地产业作为国民经济支柱产业地位不会改变。这要求我们秉持长期主义视角，在行业波动中稳步推动市场实现“止跌企稳”。

　　从中央经济工作会议到全国住建工作会议，两次会议精神一脉相承，后者更侧重在业界的操作性落实，给出了更丰富的工作细则指导。因城施策，这是绝对正确的方向，绝不能“一刀切”。北京等地小幅放松房地产行政限购是正确的选择，风向标城市甚至可以考虑迈出更大步伐。

　　收购存量商品房用作保障房，是优化资源配置的好办法，关键在于有相关房源而适合此种操作的地方政府，在本辖区要真正推动“补砖头”变为“补人头”，这需要细致的工作和安排好财力保障，也是检验政策落实的试金石。

　　构建发展新模式，这与中央长期强调的“房地产业健康发展长效机制”内涵一致，是标本兼治的体系。治标要抓当下能做的事，治本则涉及住房双轨制与土地、金融、财税等更深层的基础性制度配套改革，需待时机成熟发力推进。

　　对于房地产税改革，大方向正确，但当前并非推出的合适时机。现阶段要保持政策的一致性与稳定性，重点在于扩张和提振信心，凡是收缩性的政策措施，都要十分审慎。

　　我对中国房地产市场中长期发展保持“谨慎乐观”态度。信心源于，中国仍处于城镇化深化而完成其快速发展阶段和工业化升级从中后期走向后期的过程中。常住人口城镇化率虽高，但户籍城镇化率还仅为48%，未来还有几亿农村人口陆续要迁徙到大中小城镇区域，已在城镇的近3亿农民工及其家属需要真正融入城市的基本公共服务均等化供给体系。全国700个左右大中小增长极区域城乡结合部的外推、基础设施的升级，伴随着各类房地产需求，这是一个不可逆转的进程。增长极区域的主导性表现及其辐射作用，将持续产生坚实的房地产业支撑。

　　如果客观的成长性支撑与主观的改革创新与政策优化努力结合得好，2026年有望在2025年“止跌企稳”的初步基础上消化回调因素，巩固态势，甚至迎来逐步的复苏。处理得好的话，2026年是很值得期待的。政策力度上可以再大些。比如一线城市等风向标城市，在减少行政限制上“步子可以再大一点”，直至使商品房轨道完全回归市场调节。资金配套要跟上。比如，保障房“补人头”需要真金白银，可考虑与地方专项债、特别国债等资金工具协同，解决地方财力紧张问题。同时，落实好房地产融资“白名单”制度，引导金融机构对合规房企合理加大支持力度;还可酌情进一步降低房贷利率。预期管理一定要跟进。各领域政策出台需加强协调，警惕“合成谬误”，切实改善社会心理预期。