从2005年5月"国八条"发布以来，中央陆续出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的调控政策。2006年11月30日，经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》(以下简称《通报》)，这是有关部门首次对调控效果作出表态。

　　新政效果的衡量

　　首先，我不认为政府在房地产领域所做的这些事情叫"宏观调控"，或者只能说是中国意义的宏观调控。宏观调控有其特定的含义，经典意义上的宏观调控是指通过货币政策、财政政策进行总量的调控，而我们目前的这种调控实际上是一种产业调控，是一种微观调控，甚至可以认为是一种行政调控。虽然我不认可这是一种宏观调控，但我并不认为这种调控是没有意义的、不必要的，我说他不是宏观调控，并不意味着我否定这件事情，这件事情也是有必要的、有意义的。我更愿意用"房地产新政"这个词。

　　衡量这种新政的效果，需要从两个方面来看，第一个是它本身产生的实际效果，第二个是和政府预期的目标。从实际的效果来看，我认为是取得了比较好的效果的，从国家统计局的数据来看，房价和地价得到了抑制，房价涨幅也有所回落。并且，更重要的是游戏规则的变化，房地产的游戏规则可以说在今年经过了里程碑似的变化，中国房地产在对经济的作用方面从只注重经济增长导向开始转向民生导向，房地产的发展开始考虑老百姓的利益；从原来只注重房地产的市场化，到现在开始注重建立住房保障体系；从只重效率开始兼顾公平，特别是考虑这里面的利益分享；从以前比较畸形的发展制度和规则开始转向比较健全的、和谐的规则。我认为这是2006年以来发生的一个非常巨大的变化。从这些方面来看，我认为这种调控取得了实质性的成效。

　　但是，这跟政府预期的目标还有一些差距，中央政府希望各个地方政府配合它的政策调整，但是很明显地遭到地方政府的一些抵抗，中央政府已经从注重经济发展转向注重经济与社会发展的平衡，经济增长只是一部分，科学发展比经济增长的涵义更丰富，和谐社会又比科学发展的内涵还要丰富，不仅注重经济发展还要注重社会发展。中央政府的思想和理念已经发生了变化和调整，但是地方政府由于它的体制以及各种各样的约束，并没有发生这种相应的变化，中央政府的想法是超前的，但地方政府在现有的政绩考核等等方面的体制下，还没有跟上。中央政府和地方政府在这些问题上的认识和立场并不完全一致，这就导致了调控目标并没有完全的实现和落实，没有达到中央政府预期的效果。

　　"两限两竞"是附加条件的拍卖

　　《通报》对北京等城市在土地供应上试点"两限两竞"("限套型、限房价、竞地价、竞房价")政策进行了点名表扬。我认为这种政策是在目前各种各样约束条件下不得已的选择，是附加条件的拍卖，不以地价拍卖最高为政府的目标，而是兼顾了土地的价格收益，同时考虑了它将来的发展方向。

　　在目前的条件下，我认为它是一种可以理解的方式。对房地产市场的影响，体现在中低户型的供应肯定是增多了，价格上涨受到一定的限制，对中低收入者来说是一个好消息，但对大户型来说，因为大户型供应减少了，价格可能会上升。

　　房价不是调控的根本

　　当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，部分城市住房价格涨幅仍然偏高，2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点。应该说，政府调控是坚决的、强硬的，但房价涨幅仍然偏高。

　　很早的时候我就写过一篇文章《中国房地产的根本问题并不在房价》，我认为从表面上看，老百姓对房价很有意见，而本质上是老百姓对他没有获得住房的可能性有意见。如果他有房子住，房价再高他也没有意见。而老百姓有没有房子住不完全取决于房价，而在很大程度上取决于整个国家的住房发展模式和住房保障体系。房价的上涨与下降是有一定规律的，房价不是调控的根本，调控的根本是怎么样通过一个保障体系让穷人有房子住。

　　供给结构的调整亟待加强

　　《通报》指出，宏观调控下阶段工作主要是继续调整住房结构，要求各地和各有关部门要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。近日，任志强撰文《重论房地产调控》，认为目前的调控政策更多调控的并不是不同供给对象的供给结构，而是在调整某一单一供给体系中的产品结构，这是调控不达标的症结所在。

　　任志强说的是有道理的。正如我刚才讲的，房地产需要改变游戏规则，在住房保障方面要有大力度的跟上，不仅有住房的市场化，还要有住房保障体系的建立，这就意味着在整个的供应结构上要有一个很大的变化，而不是说单一地对市场提出要求，应该侧重于在供给结构上做一个调整。我认为，从长远来看，政府一定要下决心建立起住房保障体系，把自己该承担的责任承担起来。但就目前来说，在各种约束条件下，政府希望近期内有一个明显的成效，政府的这种做法是可以理解的。

　　住房保障应该按收入来享受

　　《通报》要求完善住房保障制度，坚决禁止党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房。

　　我认为，住房要市场化，将来不应该按单位来建房，不应该是你在哪个单位你就能享受住房保障，而应该是按收入来享受住房保障。低收入的就应该享受住房保障。

　　政府取消这种福利房实际上是在朝着市场化的方向走，但与此同时，政府要建立保障体系，保障中低收入者的公平。政府要负起它的职责，第一，在住房保障上要下更大的力气；第二，在产权的清理、产权的明细上也应该下力气理顺；第三，要加强房地产市场的监管和秩序的完善；第四，推出物业税等重大房地产制度。（时间：2007-4-2）