近期，房地产行业是否存在暴利，又成为舆论关注的焦点。房地产商一般的说法是房地产产业并非暴利行业，或者说地产业是暴利，但房产业并非暴利。个别说法是认为房地产业存在高利润但非暴利，还有个别说法承认暴利，但认为那是打造品牌的必然。

　　我随手整理了有关房地产是否暴利的一些资料。结论非常清楚：当前中国房地产行业的确存在暴利。其情形，就像秃子头上的虱子，是明摆着的。

　　如何界定“暴利”？

　　“暴利”一词的确切语意是用不正当手段短时间内获得的巨额利润。因此，要确认一个行业是否暴利，必须两个要素同时具备：一是出现了不正当手段，二是获得了巨额利润。正常的高额利润并不能成为暴利，与高风险相关联的高利润也在不暴利之列。

　　通常获得高额利润的非正当手段主要是垄断。具体又分三种情况，一是技术垄断，二是资本垄断，三是非市场条件垄断。依靠技术垄断获得的高额利润，在正常的情况下是市场竞争所鼓励的，只是在极端的情况下如美国对微软的诉讼，也会涉嫌非正当手段获得高额利润，并因此存在被迫拆分的威胁。资本的垄断则比技术垄断更为明显一些，因此发达市场都有反托拉斯等法律。而非市场垄断即是市场经济中严格禁止的。

　　下面我们从这两个方面来检讨中国房地产业。

　　暴利的证明之一：中国房地产业存在超高利润

　　首先，我们会发现，中国房地产业存在着超高利润。

　　从利润率来看，房地产业存在高额利润。如近来福州市公布的房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。这份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　另据有关测算，在北京，1000万元／亩的地块，应该在三环以内，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价大约是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右，而现实中的价格都是一万多元以上。显然，北京的房价中包含超额利润。

　　如果说福州和北京的例证还只是个别区域的例证，那么新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查则显示，我国全国房地产开发行业的平均利润率约50%。这说明，福州和北京的例证其实是有普遍性的。

　　从房地产开发业的财富积累也能反映出行业的存在高额利润。据不完全统计，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多——2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。如果不是拥有超高利润，房地产业如何能成为中国富豪的聚宝盆？

　　另外，从房产开发商数量上看，1991年我国房产开发商在5000家左右，1996年有21000多家，近几年又增加到了33000家左右。没有高额利润，房地产公司所为何来，其数量如何会增长这么多？

　　暴利的证明之二：资本垄断以及非市场垄断是房地产业暴利的主要实现路径

　　事实上，大部分的开发商亦承认房地产拥有超额利润或者是高利润行业。既如此，要论证房地产在当前是暴利行业就只要证明房地产的高利润与非正当手段尤其是垄断有关就行了。那么，房地产业在当前是否具有垄断性呢？答案是肯定的。

　　通常，经济学家用勒纳指数测度市场垄断程度。勒纳指数度量的是价格偏离边际成本的程度。在完全竞争条件下，价格等于边际成本，勒纳指数等于0；在垄断条件下，勒纳指数大于0，但不会超过1。勒纳指数越大，垄断程度越高。1、1996年以来，中国住宅市场的勒纳指数均在0.3以上。这说明房价中30%以上的部分为非成本因素。另外，住宅市场的勒纳指数呈上升趋势，表明住宅市场的垄断性越来越强。2、北京、深圳和天津住宅市场的勒纳指数高于中国平均水平，其中北京市住宅市场勒纳指数均在0.6以上，表明这些城市住宅市场的垄断性高于中国平均水平。

　　我们可以从资本的垄断和非市场垄断两个方面来看房地产业的垄断。

　　第一，房地产业是资本垄断行业。

　　房地产在西方是一个典型的第三产业，在中国还比较落后，只能算是第二产业。但大资本的运作仍然是必须的。这些年，超低利率以及尚待完善的金融市场支撑了房地产商以少量的资本控制大量的金融资源，从而获取超额利润。而土地供应在采取“挂拍招”的办法后，更使得只有大资本才能尽占先机。在这种情况下，资本的门槛实际上形成了房地产的垄断性，导致房地产的暴利。

　　第二，更加重要的，在当前中国制度不健全的情况下，非市场垄断成为房地产重要特征。

　　1、土地制度的缺陷导致土地增值收益大量流入房地产业

　　在笔者所参与的房地产业是否存在暴利的PK赛中，无论是正方还是反方都承认在土地流转过程中存在超额利润，只是对获得这部分高额利润的受益者争执不下，反方认为都被政府拿走的。但事实上却是，开发商和政府共同瓜分了这笔巨大的“租金”。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。

　　沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭，临走时，顺手给马向东秘书扔下一包钱，马向东作为回报，将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地给刘涌。这是土地“招拍挂”制度没有真正实行前的一个经典镜头。可以说，在过去几年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。而在土地“招拍挂”后，地方政府与开发商之间形成的利益共同体并非解散，由于地方政府与开发商眉来眼去，故意地制造土地的“饥饿效应”，因此开发商仍能够轻松获得暴利。

　　2、所有者缺位的国有银行成为房地产开发商的俘虏，房地产的风险向银行转移，收益却被开发商攫取

　　房地产的三分之一是金融问题。中国人民银行于2005年8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。这条消息告诉人们：一是银行与房地产的关系非同一般；二是房地产的风险不仅有房地产公司自己承担，更要由银行来承担。中国的四大国有银行作为天然的所有者缺位，风险承担者事实上是“虚拟”的，它烧的从来都是大众的钱，它们都很容易被开发商搞定。

　　据安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博士研究，隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。央行《2004年房地产金融报告》所提示的房贷金融风险的确是存在的。如果目前80%的第二类贷款都转变成了不良贷款(一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间)，那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%，16.6%和14%。如果新的盈利增长点不尽快出现，风险便有转为危机的可能。

　　3、税收政策

　　张学诞的研究表明，我国现行的房地产税收制度存在诸多问题。首先，税种虽多，包括房产税、城市房地产税、契税、城镇土地适用税，土地增值税等，但税收减免过多，税基窄，税收调节作用的发挥受到限制；其次，税制设计不合理；第三，内外税制不统一，不符合国民待遇原则；第四，重交易轻保有，税负不公；第五，费大税小，扭曲了税费关系。造成中国房地产业一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善的现象。将要进行的我国房地产税制改革是为了规范我国财产税税制，为房地产市场竞争提供公平的制度环境，同时发挥财产税对富人的调节作用。

　　由此，导致的一个结果是房地产业“食税而肥”。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。同样，在“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　一是诸多的开发商涉嫌偷漏税。

　　据国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90%。2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。

　　二是开发商通过关联交易等“合理避税”。

　　一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。

　　三是通过上市公司转嫁风险、转移利润。

　　经常有开发商举出上市房地产公司年利润率并不太高的例子，说明房地产业没有暴利。其实，这很可能是一个“真实的谎言”。

　　众所周知，2004年对于中国房地产业来说是少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。然而令人不解的是，60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为0.22元，与2003年相比只增加了0.03元，甚至低于市场平均水平。这样的数据，你相信吗？

　　原来，这里面有人导演了一系列复杂的把戏。据披露，把戏的开始一般是家族企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是A、B这两家公司共同出资的房地产项目公司。接下来分三步走：第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司D。按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定，必须在项目开发至2/3或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资(资金多为预售收入)，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司C以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。

　　综上所述，房地产既存在着超高利润，又存在着种种不正当的利润获取方式，足证中国房地产业在目前是一个暴利行业。

　　这里尤其要强调的是，房地产的暴利能够存在最深层的原因是中国房地产“你发财我发展、成本社会化”的独特发展模式。在中国，房地产老板想的是发财，地方官员想的是发展(政绩，有些官员同时也要发财)，双方一拍即合，共同将房地产市场炒作起来，而房地产开发中的诸多成本则让社会去掏(如农民损失土地、政府损失税收、银行增加风险、社会损失环境等)，这样扭曲的制度环境是房地产暴利的重要根源。事实上，地方政府一直是辖内房地产市场走势的最大主导因素，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会容忍房价的大幅度下跌。作为通常不发声音的利益主体，他们对房地产市场参与其实是最深的，对利益格局看得也最透。现实中，虽然一些地方政府会同意别的地方存在泡沫的说法，但几乎没有一个地方政府会明确表示看空本地房地产市场。相反，他们总是希望本地的房地产市场节节攀升，他们手中的地能够卖出更好的价钱，并以此支撑各种各样的“形象工程”。

　　同样需要强调的是，随着政府新的发展理念的贯彻，市场制度的不断完善，房地产的暴利有趋于下降的趋势。但无论如何，首先必须认识到中国房地产业在当前存在暴利的问题，并且不回避这个艳若桃李的“脓包”，最终问题才有可能得到真正解决，中国房地产业的利润才能理性回归，中国房地产业也才能真正持续、健康、长期地发展。（时间：2006-3-15  来源：北京楼市）