12月23日，中国城乡建设经济研究所的所长陈淮与国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松做客《央视论坛》，他们从经济学家的角度，论证了2006年将是住宅消费的鼓励年。但同时专家们也告诫说，那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年不一定能活下去。

　　视频：《央视论坛》：明年楼市怎么样

　　主持人：近些年来房地产一直是社会关注的热点，有这样的说法，2005年是房地产的宏观调控年，调控措施怎么样？效果如何呢？又有一种新的说法是2006年将是住宅消费的鼓励年，为什么会有这样的说法？最终会产生什么样的效果呢？这就是今天我们要说的话题，首先介绍一下今天演播室的两位嘉宾，一位是中国城乡建设经济研究所的所长陈淮先生，欢迎您！一位是国务院发展研究中心金融所的副所长巴曙松先生，欢迎您。在讨论之前我们先回顾一下2005年我们对于房地产的宏观调控措施。

　　解说：从年初开始，中央开始了对于房地产行业的宏观调控，3月5日，国务院总理温家宝在两会政府工作报告中明确提出，抑制房价过快上涨的趋势。3月16日中国人民银行把商业银行个人放贷利率从5.31%上调到6.12%，同时个人住房贷款最低首付款比例由20%提升至30%。3月26日国务院办公厅下发的俗称关于国八条的切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等综合手段，控制不合理等需求，抑制房价过快上涨。对于控制措施不利者要追究有关负责人的责任。4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施及新国八条，通过土地、税收、金融等关键措施强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。另外还有5月9日国务院办公厅转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格的意见，被业界称为六一大宪，明确指出，新购商品房两年内转手，全额征税等措施，打击炒作投机行为，鉴于商品房预售存在种种弊端，8月15日，央行建议取消房屋预售制度，普通百姓对此拍手称快。

　　主持人：应该说去年国家为了调控房地产，出的措施是非常密集的，作为百姓来讲，可能第一个反映认为措施就是针对房价，那么房价太高，要把房价降下来，那么就二位来看，这么多措施真正针对的是什么？

　　陈淮：海鲜太多 盒饭不够

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮

　　陈淮：2005年我们在宏观调控中取得的成效应当说是非常明显的，我们的调控是四个目标，第一个是房地产投资规模过大，造成经济可能出现过热的趋势，2005年应该说宏观调控是稳定运行的状态，并没有出现通货膨胀，与这个领域的调控密不可分。

　　第二个调整供给结构，各地要大量提供经济适用房，中低档普通住房，以及要完善住房保障体系，援助那些困难和特困群体。

　　主持人：我记得你打了个比喻，海鲜太多，盒饭不够，是不是这样的结构？

　　陈淮：如果说供给结构，大多数人还是吃家常菜和盒饭的人，现在满大街都是开的海鲜馆，很可能人们就被迫去买那些高价的海鲜，而实际上这和他们的消费能力不相称，也和社会的实际需要不相符合。

　　第三个调控的目标是抑制房价过快上涨，这个目标我们从统计数据中已经可以明确的看到，从政策出台之后，房价的上涨速度和此前相比已经明显降低了。

　　第四条是规范市场经济秩序，打击那些违法乱纪，导致市场经济秩序混乱的不法行为。

　　巴曙松：房地产市场确实也是国民经济中一个非常重要前向关联后向关联都很重要的一个产业，这么一个产业在它的大起大落，对国民经济平稳增长也不好，所以我们可以看到，总体上跟整个宏观调控政策基调趋于平稳，强调稳定增长下的结构调整一样，比如说从地区上来说，可能前五个省的房地产开发占全国的可能接近一半，从产品结构可能也是海鲜和家常菜、盒饭比例不一致，包括从我们金融服务一样，也是银行贷款和其他的多元化融资渠道也不一致，所以主要是一个结构问题。

　　主持人：我想老百姓最关心的是房价问题，刚才陈所长有一个表达说是要抑制房价过快上涨，那么很多百姓和媒体认为说这个宏观调控措施就是让房价降下来，针对我们抑制房价过快上涨这种调控目的现在来看结果怎么样？

　　陈淮：供给结构存在着严重问题

　　陈淮：这不是我说的，也是温总理明确无误说的，也是所有政策文件中表达非常清楚的一条，应该说我们刚才说，主要的问题是供给结构存在着严重问题，这不仅仅是供和求能够相互衔接的问题，而且关系到社会资源的优化利用和资源在穷人与富人之间分配关系的公平问题，如果单纯依靠市场机制的竞争，我们所能供给的资源就会有限被富人占有，因为我不可能给全社会的人在一年之内同时盖这么多的房子，那么谁出价高，谁就有限获得了资源，政策调控的目的就是让最需要改善住房条件的特困群体、困难群体和中等偏下收入群体，以及正常消费住房的中等收入阶层，优先获得优先的资源，调整供给结构以及宏观调控的目标之一就是如此。

　　国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松

　　巴曙松：所以说现在这一部分，高端的这一部分是我们大家关注比较多的，因为通过推向市场，土地招、拍、挂关注的比较多，但是我们不可能让中低收入阶层也通过市场这一部分来解决，得靠什么呢？可能在高端要依靠市场机制，到了中低端，政府这时候，比如地方政府应该承担更大责任，应该分层解决。

　　主持人：去年国家出台了关于房地产的宏观调控措施，针对的问题刚才二位也讲了，我们也进行了梳理，我们来看一下。

　　解说：去年以来，一些地区房地产投资增幅偏快，房价上涨过高，伴随着商品房结构的不合理，中低价位，中小户型房屋严重供不应求，房价上涨与投机性购房互相推动，带来了生产资料价格上涨，又进一步带来房地产的供不应求和房价进一步攀升。据国家统计局发布的信息，2005年第一季度全国房价上涨19%比1，总体看来，房地产市场存在的问题突出表现在六个方面，一、局部地区房地产投资增幅仍然偏大，二、房地产价格处于高位，三、住房供应结构性矛盾问题十分突出，四、住房保障制度建设相对滞后，五、囤积土地现象，六、一些地方贯彻落实各项调控措施还不够得力。这些问题就像多米诺骨牌一样产生连锁反应，不但涉及到普通居民居住权益的保障，也影响了国民经济的健康发展，并涉及到社会的稳定。

　　主持人：也有人把2005年称为房地产宏观调控年，我注意到，在前几天在上海举行的中国地产节上，您又说出一个说法，2006年将是中国鼓励住宅消费年，这是否意味着我们宏观调控结束了，2006年鼓励大家多买房，买好房。

　　陈淮：房地产是国民经济的绝对支柱产业

　　陈淮：2006年我们迫切需要扩大内需，扩大住房消费需求，鼓励老百姓住房消费，这又变成了扩大消费需求里最重要的一环，比如刚才巴所长讲到的，这个行业对上下游的关联作用特别大，你换房子以后，那么马上要装修，要买新家具，对制造业以及中断产品的拉动很大，盖房子，水泥钢材，各种建材显而易见对国民经济推动很大。

　　2005年年初的时候及我们面对的是房地产投资规模过大引起的原材料价格上涨，2006年我们面对基础产业产品产能过剩，这是个区别，但是可以要强调的是2006年鼓励住房消费，不是说是买房子都受鼓励，只是普通商品房的住房消费将受到政策鼓励，这个普通商品房里头还要刻意说明，是大力支持自住型的住房消费，我们很多媒体把这个自住型写成自助餐这个自助，不是，是自己住的住房消费将受到大力支持，我刚才说的鼓励支持的词也都是在中央经济工作会中明确提出的，而且中央经济工作会明确还指出说，2006年和此后，房地产产业是国民经济的支柱产业，而且是重要支柱产业。理由就在于2006年扩大消费需求，特别是扩大住房需求，特别是鼓励老百姓自住型的普通商品房的住房需求，对平衡国民经济，实现稳定发展至关重要。　

　　巴曙松：从这个角度看，2005年的这些调控措施可以看成是整个房地产行业的体检，它不是说是停止，是体检，你出现哪些问题，因为这个行业我们从真正的房地产市场，从它开始，比如从银行开始提供信贷支持和快速成长，一直处于上升的趋势，它还没有经历过完整的周期波动的检验，一个行业没有经历过周期波动检验，只是快速的成长，不会是一个很成熟的健康行业，所以现在2005年比如紧缩和调控，它能够给这个行业一个自我完善、自我反思、自我调整的过程，我们现在房地产商的数目从最开始一万家两万家增加到五万家，多数房地产公司成立的时间就是三四年、四五年，所以经过这一轮的调整和紧缩，考验它开发的质量、融资的能力、质量的控制，对政策的把握，经过这个调整之后，我们叫剩者为王，不是胜利的胜，是剩下的剩，我们叫剩者为王。

　　主持人：陈所长，您刚才说鼓励住房消费年，主要是鼓励自住购房，我们有什么措施去鼓励它呢？

　　陈淮：对开发商要提出更严苛的抑制

　　陈淮：应该说刚才的问题还有很多延续的部分，你要鼓励老百姓住房消费，一个是鼓励什么样的住房消费，第二个你拿什么鼓励我，你说鼓励，我表扬你，你买这个房子，就完了吗？我刚才说了第一个鼓励住房消费，我们刻意明确的说明，绝对不是鼓励老百姓大张旗鼓去买房子，多买房子，买新房子，买大房子，这个鼓励的含义不是这样的含义，是鼓励在力所能及的情况下，适时、适度的改善自己的居住条件，这就包括一部分有条件的人买新房子，买和自己消费能力相对应的，而不是出于某种投机，指望在这上头发财，赚大钱的炒作行为的购房。

　　第二个适度改善，还要很大的扩张二级市场和三级市场，就是租赁市场，通过把全社会的资源动员起来，来满足老百姓的住房需求和改善的要求。

　　再一个，我们鼓励老百姓住房的具体措施中还包括也对开发商要提出更严苛的抑制，不是说2005年宏观调控到此结束了，我明确说完全不是这个意思，我们先说老百姓一头，再说开发商一头，老百姓一头。

　　2005年要求在各个项目小区中配套先行上有更多的完善措施，使老百姓买房子的风险更小，另外我想现在有一些政策性的银行也在和有关部门探讨，不仅在商业银行给老百姓提供按揭贷款，提供优惠的按揭贷款，而且还要出台，逐步研究和完善的适当时机，政策性的住房金融，还要把现在针对中等收入者阶层和中等偏下一些收入者阶层中保障制度中的公积金这个体系进一步完善和用好，这是支持老百姓买房子，改善住房条件，并且得实惠一个重要措施，结果我们有一个很大的，老百姓得实惠的那坛子水放边上没有好好用，这是我们2005年还来不及做的。

　　适应市场需要的不一定能活下来

　　2006年要做的，另外在税赋上要做的，怎么样有利于老百姓自住型，生活必须型的这种住房改善方面的调整，在税赋结构上，我们包括对要素环节征税，开发环节征税，持有环节征税，交易环节征税，现在这个税分布在这四个方面的情况，不一定有利于老百姓，特别是不一定有利于普通的老百姓的住房，那我们怎么样把税赋结构进一步完善，让那么奢侈型、享受型的人的住房需求得到抑制，刚才巴所长讲了一个很重要的，他说那些适应市场需要的开发商存活下来，我现在补充一条，适应市场需要的不一定能活下来。

　　那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年你不一定能活下去，你今年2005年卖得好极了，昂贵的别墅，明年这种住房的需求可能要出台相应的政策，不仅是土地供给上，而且持有这种房产，你可能要付很高的，每年住你得上税，那么还有人买吗？这种措施从2005年延续而来的不仅不变，还要继续加强，这都是鼓励老百姓购买相应住房的相应政策体系，我们说第一个，不是鼓励老百姓，政府说去买房。

　　主持人：买好房。

　　陈淮：开发商别乐太早

　　陈淮：不是这个意思，第二个，你开发商别乐太早，绝对不是说，你在2006年将面临政府帮你卖房这种事，相反你将面临比2005更严苛的政策调控和市场供求变化的环境。

　　巴曙松：很多鼓励的因素，其中最关键的因素是金融，无论是开发商还是消费者，从消费者来说，他获得他自住用房的，比较健康的，风险程度比较低的这一部分应该成为银行支持的重点，我看到一些银行，我调研发现，它开始对不同的市场，给出自己重点服务的区间，比如有的银行说，我只给六千到八千块钱的一个平方的这一部分中间的贷款，我的定位就是这样，比如在北京，这一部分主要是自住的，而且整个比较健康，银行开始主动用自己的资金资源挑选好的健康的项目，这本身也是约束这个市场发展的。

　　主持人：刚才两位讲到，在2006年的时候，我们要鼓励老百姓购买自住住房，那么他们在购买房产的时候会面临什么风险，比如房价有没有可能跌了？

　　陈淮：百姓购房面临的风险更复杂

　　陈淮：这个问题问得非常好，确实在2005年老百姓面对房市的时候，至少有一部分消费者，他的问题在于，我担心我买了以后跌了吃亏，吃亏就是风险，对不对，我的利益受损害了，2006年这个风险还存在，确实存在，因为不同城市、不同地方供给和需求关系不一样，但是2006年的特点在于房价的波动以及投机性炒作对房价的影响，给小费者带来的风险还存在，但不是第一位的，许多给小费者可能造成的风险要比这个范围宽大得多，而且不确定性大得多。我举几个例子，第一个是利率，第二个是税。

　　我们现在在2005年宏观调控里规定120平米为普通住宅和非普通住宅的界限，允许上浮20%，将来普通住宅的政策界限可能标准还会降低，那么辅之以就是税赋，就是大家在媒体上看到的物业税，持有房产，你买的是符合政策鼓励的普通住宅还是非普通住宅，你占有这个房子的代价就是天壤之别了，这就有风险，你不知道我这个将来是划在政策之上还是政策之下的，这就是税的变动，当然不一定2006年就变，但是变得方向是清楚的，这是第二个风险。

　　第三个通胀，通货膨胀，2006年为什么鼓励消费呢？就是因为我们目前分析可能供大于求，人们并不是说2006年一定是通货紧缩，这不一定。在通胀的情况下，全社会的人都努力以币求货，因为货币资产会贬值，所以他就想办法买房子，在通缩的情况下，人们会努力以货求币，因为去年100块钱买东西，今年90块钱就可以买到，持有货币是最好的资产，现金为王，是这样一个特点，所以通胀、通缩预期不确定的时候，全社会，包括老百姓和那些投资住房的投资主体，他们的预期可能就不确定，这些都有可能影响到我们住房市场面对的风险。再加上金融，再加上2006年还有一些辅助其他，我们说的比如股市，我们也希望我们人民群众在改善自己的住房条件的时候，充分考虑到这些不确定因素。

　　主持人：从二位介绍情况来看，首先我们说2006年是鼓励住宅消费年，并不意味说在2005年我们针对一些房地产行业出现的问题的宏观调控措施停止了，这是第一。第二我们鼓励住房消费主要是鼓励普通百姓购买自住住房，第三是我们虽然有很多政策性鼓励，但是百姓购房时所面临的不确定因素和风险是更复杂更宽泛了，还需要谨慎分析。（时间：2005-12-27  来源：CCTV《央视论坛》）