调控促使房地产业回归资本密集型特征

　　在特定的房地产市场发展路径下，中国房地产行业两个最为关键的要素，资本和土地，都变得十分便宜，明显偏离了均衡的价格。这在客观上鼓励了大量并不具备成熟市场经济条件下开发房地产的企业进入这个市场，也在客观上鼓励了房地产企业大规模的扩张和高负债、高财务杠杆的负重成长。

　　近年来的房地产市场宏观调控，正在校正土地和资金这两个原来被低估的要素价格，从而使得房地产市场正在回归其资本密集型行业的本来特征。在这个过程中，原来习惯于土地和资金要素成本低成本扩张的房地产企业就必然面临调整乃至退出市场的选择，而一些优质、专业、稳健的公司，将必然在整个房地产行业的整合过程中获得溢价。

　　房地产行业在职能回归中加速蔓合

　　长期以来，国内的房地产行业进入门槛较低，房地产企业数量较大，整个房地产行业的行业集中度明显偏低。据有关资料显示，1997年全国注册的房地产企业为21286家，到20O3年为37123家，到2OO4年底已发展到5.9万家。然而其中的问题也比较明显，一方面过于小的企业数量众多，另一方面拥有一级资质的大开发企业比例非常小。2OO3年，一级资质的企业数量占1.21%，二级资质的数量占8.56%，合计不到10%，而三级、四级资质的数量占到了64.87%。资质较高的企业数量在整个市场中凤毛麟角。同时，过于分散的市场份额，也使得优质企业的扩张受到明显的制约。

　　在这种情况下，本轮房地产宏观调控收紧了房地产开发的资金和土地的来源，提高了房地产开发的成本和难度。

　　在房地产融资方面：第一，监管当局通过房地产开发贷款准入条件和房地产按揭贷款准入条件的严格控制，紧缩了房地产开发的信贷供给；第二，大幅提高外资的房地产开发准入门槛，严格对境外机构和境外人士购房的审查，进一步减少房地产开发的资金来源；第三，通过加息，提高了房地产开发商的开发成本。

　　在土地调控方面：第一，从严控制新增建设用地，使将来的土地供应趋紧，土地资源更加稀缺；第二，通过提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、严格控制减免税、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供应的长期趋紧以及土地征用成本的提高，都使房地产开发企业的拿地成本上升，收益下降。

　　在资金和土地的双重压力下，房地产行业必然面临新的转型。另外，土地、信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的提高，导致行业资源逐渐向优势开发商集中，从而形成一个淘汰机制。在成本提高和竞争加大的压力下，可以预见中国房地产行业将进入一个剧烈的结构调整和整合过程。

　　避免调控成为房价攀升动力

　　房地产价格一直是近年来公众关注的问题，近年来政府也采取了不少调控政策和措施。但是，从基本的市场运行机制看，供求关系是决定房地产市场运行的关键机制。影响整个市场的房价走势，关键还看市场供求关系的调整。在局部地区，在有的时候，一些房地产调控措施反而形成了新的房地产市场的供求缺口，成为推动房价上扬的冲击力量，这也是下一步务必要予以关注的。

　　从宏观层面看，不能忽视人民币升值预期推动下的资产重估压力。从供给层面看，要关注土地价格上扬对房价的影响。

　　中国的房地产市场起步以来，总体上看土地管理政策较为宽松，土地行政划拨以及其中可能出现的一些腐败现象，实际上导致了土地成本的低估。20O6年11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，作出了自2007年1月1日起新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍、加强地方土地使用费分成管理等规定。这可以说是土地调控的一个代表性的文件。

　　如何防止加强土地调控、提高土地成本之后房价的上扬，将是新一年中国房地产调控面临的新问题。从2005年2季度至2006年3季度的中国房屋销售价格和土地交易价格的基本走势中可以看出，中国房价和地价的走势基本呈同向关系，地价的变化在一定程度上会影响房价，而且随着土地价格市场化程度的提高，土地价格对于房地产价格的影响趋于直接。

　　目前在部分城市，例如北京，房地产开发的土地成本已经占到50%左右，土地成本的上升随之将带来利益和价格的重新调整。20O6年，北京住宅用地计划供应总量与20O5年的195O公顷基本一致，但实际供应量从目前来看很难如期完成，缺口依然较大。再反映到住房供应上，北京20O6年10月份竣工量比上年同期减少了120万平方米，大规模新开盘销售项目越来越少。

　　另外，对土地的严控将会使房地产行业内部的经营利润向上游转移，即地价快速上涨将迫使房地产开发商的部分经营利润向土地开发企业转移。这也将促使房地产企业逐步拓展自己的经营思路，主动进行土地的投资，向成熟市场上的综合化房地产开发经营发展，并在一定程度上会在客观上推动房地产企业的优胜劣汰。

　　稳定房市，促进房市健康发展

　　长期以来，中国内地房地产开发采用的是典型的“传统香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。这种开发模式容易造成开发商对房产利润的垄断，不利于产业的发展；另外，这种开发模式在过分扩张和过高财务负债比率的条件下风险很大，如遇到市场不景气，很容易发生资金链断裂，危及企业的生存。

　　与“传统香港模式”对应的是“美国模式”，该模式并不要求房产开发商操作整个过程，它只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。“美国模式”强调房地产开发的各个环节应由不同的专业公司来协作共同完成：地产投资公司负责投资融资环节，开发公司负责产品策划和开发管理，建设公司负责建造施工，销售和管理也由相应的公司来负责完成。在这种模式下，房地产产品在没有建造出来之前就已经确定了它的市场定位、租售方式，不同的公司根据自己的特长选择不同的细分市场和产品进行开发。

　　在当前的新形势下，中国的房地产开发模式在继续完善香港模式的前提下，也可以积极探索“美国模式”，一方面是为了有效分散企业和市场的风险，另一方面是专业公司通过市场竞争，可以分享开发过程不同环节的利润，降低房产开发的总利润空间，有利于稳定房市，促进房市健康发展。

　　即使是传统的香港模式，依然也有改进的余地，例如房地产企业不应仅仅停留在房地产开发环节，也需要介入到土地的投资和持有等环节，成为综合性的房地产开发经营企业。

　　在目前房地产“银根”收紧的现状下，金融整合能力将成为房地产企业问竞争淘汰的关键因素。因此，房地产开发商应该寻求灵活多样的融资方式，以分散自身面临的市场风险。国外比较流行的融资方式包括上市、信托、基金、发行可转债、增发配股以及典当融资等。在中国，这些融资方式有的已经转向实务层面，但有的还由于法律、环境等因素暂时不能进行。但随着中国资本市场的放开，房产市场的“国际化”趋势越来越明显，上述融资方式都将获得巨大的发展。开发商应该根据自身的实际情况选择融资方式，进行金融创新。

　　在目前的新形势下，房地产企业应该从战略层面上判断行业的发展方向，把握发展机会，降低成本，提高融资能力，提高土地储备，提高开发经营能力。（时间：2007-4-2）