房地产危机并非新话题，其核心远非单一的房地产行业困境，而是交织着地产泡沫、金融泡沫与债务泡沫即“三泡危机”的复杂图景。

　　一是房地产价格泡沫难以估量。我国城镇居民家庭的住房拥有率达到了96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。房地产市场已经形成了巨大泡沫。

　　二是金融泡沫快速膨胀。过去10多年的隐性赤字和债务负担与银行信贷风险相关度很高。金融机构一方面大量资金空转，另一方面信贷资产规模中占很大比例的是房地产。企业靠房产和土地抵押贷款；地方政府的还本付息依赖出卖土地；家庭负债也主要源于房产。一旦房产跌价中国式“次贷”泡沫破裂，会引发金融危机。

　　三是严重的债务泡沫。一段时间以来，占有大量财富的地产商，纷纷把他们的资产“润”出到国外，这个过程伴随着房地产危机的爆发，同时也意味着房地产公司资不抵债，或者说融资链要断掉，这些房地产公司本身也出现了一系列的负债而不能自己解决。面对“三泡”危机的局面，我们必须得有相对应的措施，但是不能朝着房地产去。因为现在出现一个非常尴尬的现象，就是地产商们已经把他们获得的收益乃至于没有支付给房地产建设实际需要的资金相当多的“润”出去了，甚至是听任他们在国内的公司破产。这些问题都没有处理的情况下，怎么去救房地产，难道是去救那些把资金大量“润”出去的地产商吗？

　　实际上，房地产“三泡”危机的源起和演化内在于我们从20世纪80年代以来客观产生的土地路径依赖。在20世纪80年代农村大办乡镇企业的高潮中，土地作为最稀缺的资源，被直接转化为乡镇企业的资产，乡镇企业几乎零成本地占用了土地资源，也以极低成本使用了本地的人力资本。这种内需拉动式的黄金增长阶段，我们将之称为农民自主的“以地兴企”。1988年高通胀，1990年经济萧条以后，我国采取对所有的企业一视同仁，全部推进市场的政策改革，所有的土地都必须经过政府一级市场垄断性的征占，导致农民原本自己占有的土地不再计入资产，无法进行抵押，也无法获得贷款。这意味着，资金无法流入乡村，农村就变成了被金融遗忘的角落。在这样的环境下，农村经济出现了衰败和凋敝，三农问题愈演愈烈。同期，由于无法获得农村经济增长带来的剩余，地方政府的财政收入也陷入困境。尽管政府垄断了土地一级市场，但垄断土地一级市场占有土地的目的是套现以维持地方开支，很多地方80%的开支来源于对土地的征占。“以地套现”开始转变为一种消极的、非生产性的“土地扩张运动”。

　　1997年和1998年遭遇到东亚金融危机后，我国开始考虑金融体系如何进行市场化改革。然而，一旦金融市场化改革，地方政府就要采取“以地套现”的手段来维持发展。延续这种用“土地”套现的模式，最终演化成我们现在这种局面——“托债”。，为了托住债务不崩溃，就出现了这样的情况。截至2023年7月末，地方政府现在的有形负债已经高达38万亿元，隐性负债超过50万亿元，还有大量的隐性负债没有算进来，仅这两个数就接近100万亿元了。

　　那么，应该采取什么化解方式？我们是最有条件采取逆周期和跨周期调节的。跨周期调节，其实就是稳住现在资产价值，然后在下一个周期（所谓跨周期就下一个周期）来到，进入高涨期的时候，再对资产做处置。为了更有效地应对当前复杂的“三泡”危机，我们建议政府设立专项债券，专门用于收储那些已明显过剩的商品房。这些商品房中的一般住房，政府可先进行收储，并面向刚需人群进行分配。政府可对这些在城市居住半年以上的农村流动人口提供廉租房，租住满五年后，他们可获得房屋的长期使用权，但不能在市场上自由交易，如需卖出，只能按原价回售给政府的房地产机构。同时，对于占比不大的中高档住房，政府也可进行收储，并用作人才房，以廉租房的形式提供给各大城市引进的青年人才，同样，租住五年后可获得长期使用权。不应向非刚需人群提供同样的优惠政策。非刚需人群，特别是其居民财产中60%为房地产，且多通过借贷占有商品房的人群，应主要自行承担市场风险。但对于首套房、二套房等小规模房地产资产持有者，可适当提供类似利息的优惠，以降低其支付压力，避免个人家庭破产。对于大量占有房产的人群，则不应提供救助。这一系列具体政策以稳住将住房作为资产投资的居民，防止严重家庭破产的发生。