第一、我想介绍一下外部经济形势的不确定。这个很简单：

　　一、目前国际金融动荡，不是一个次贷的问题，不要简单的认为目前整个国际经济形势仅仅是由于次贷引起的，不是的。目前国际经济的最大的问题是自 1929—1933年以来，全球最大的资产泡沫的破灭，这包括楼市和股市，因此次贷问题只是这一轮泡沫跑灭过程中一个泡沫而已。这样大量的资金从资本市场流出，使石油、有色金属、粮食等大中产品价格迅猛上升，这是到目前为止的一些特点。

　　这一轮的次贷危机也没有见底，从次安危机到现在，我们对损失进行估计，直接损失不会少于1万亿美元，目前暴露出来的次安危机全部坏账损失应该在1670亿美元。可以预期，08、09两年全球的金融局势将持续动荡不安，全球的股价仍将继续下行，底部在哪里只有市场知道。

　　二、目前全球经济有三个特点：一个是经济增长足球明显放缓，预期今年美国经济增长的速度大约只有在1.5%左右，欧洲经济增长不会超过2%，日本经济增长速度能否超过2%还要看日元的汇率是不是持续大幅度的升值，如果日元汇率持续08年以来的态势那么日本经济也会受到拖累，所以欧美日在08年的经济增长都会小于2%。二是主要国际回避利率都会比较低，例如日元目前基本利率央行是1.5%。21世纪初期也就是01、02年网络股破灭的时候美联储调价了联邦基金利率到1%，并且在这个水平维持了36个月，因此我们可以预期由于次安危机的安全比纳斯达克泡沫和网络股泡沫严重得多，所以这次一定会调到 1%，甚至低于1%的水平，并且在这个低水平上至少维持三年。除此之外，欧元的强势是没有任何理由的，因为现在欧洲外贸逆差严重，劳动力成本高，通货膨胀迅速抬头，所以目前欧元的强势仅仅意味着欧洲和美国在争夺这一轮国际经济体系谁是最主要国际货币的致高权。第三个特点是全球通货膨胀都在抬头，不仅仅是中国的通货膨胀很严重。日本、欧洲和美国目前的CPI通货膨胀水平都是过去10年的新高，一些新兴的国家和发展中大国，包括巴西、印度以及俄罗斯，通货膨胀情况比中国更为严重。总体上来讲，是我个人倾向于认为，这一轮全球股市的调整周期可能会长达8—10年，房地产的调整周期可能至少4年，因此最乐观估计美国房地产应该在2009年年底之后才有可能出现某种复苏的势头，对此我们不应该乐观，也就是说目前我们面临的外部经济形势是自二战以来、是自资本主义国家出现大的衰退以来的，可能是历史上第二次最严重的衰退。

　　我们再看一下美国楼市的调整。

　　美国楼市的调整周期通常是很长的。在80年代、90年代的时候，美国楼市的调整有两次调整，调整的时间分别是5年和3年半。累计联邦基金降息力度有一次降了6个多基点及有一次降了8个多基点。所以目前美国楼市说要见底的可能性是非常小的。

　　就整个欧洲经济和美国经济来讲，在这些国家民族主义的情绪保护主义的情绪在抬头，所以08年中国可能遭受一大堆来自于国际社会的职责，这种职责可能覆盖整个社会经济和政治领域的各个方面，所以我们最好少讲中国能够在全球经济箫条的情况下能够独善其身。

　　第二、内部经济形势也是高度不确定的。

　　08年中国经济虽然总体偏向乐观，但是绝没有非常乐观的理由。因为08年是考验政府智慧的最集中的一年。第一、08年全年经济增长的速度极有可能低于10%，通货膨胀实际的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通货膨胀在今年全年达到的可能性几乎接近于零，是不可能的。为什么这么讲呢？

　　第一、食品价格将持续上涨。我们回顾07年是连续4年的粮食丰收，也是历史上第二个单产突破5亿吨的一年。但尽管如此，粮价仍然居高不下，这是由于农产品价格跟97年相比几乎没有上涨，也是由于中国人口每10—12年几乎增长10%，也是由于农产品除了食用之外被赋予了更多工业用途。所以加上国际粮价再过去12个月至少翻了一番。所以粮食价格在今后三年之内将在现有基础之上至少涨100—200%。

　　第二、由于这一轮通货膨胀是以食品价格上涨为主的，而衣食住行中低收入者对这方面的开销最大，所以中低收入阶层对于货币性工资的要求会同步大幅度增长。经过一年左右，也就是经过06年底到07年全国一年左右的传导，08年民工中低收入阶层要求涨工资的呼声和压力会非常大，企业的用工成本将由于通货膨胀和劳动法的实施有显著增长，这将会带来成本推进型通货膨胀。

　　第三、输入型通货膨胀的压力也客观存在。这种通货膨胀的压力表现在煤炭、原油、电力，以及几乎所有的市政公共服务。比如说供水、供电、供气、公共交通全部存在涨价的压力。对于原油、煤炭、电力以及市政公共服务，不是价格是否要调整的问题，而是中央政府有多大的财政能力去补贴受损的大型国有企业，去补贴中低收入家庭的问题，如果财力不能支撑，价格调整措施就必须出台。所以，从这个角度来说，中国面临着非常严峻的通货膨胀的压力，以及经济增长速度明显放缓的压力。

　　第二个问题就是国内资产价格的调整是极其剧烈的。

　　以资本市场而言，沪深股市这是我在两个月前所做的东西，后面沈阳市场是我新添的。在年初的时候我认为今年股市可能会看低三千五到三千八，现在个人认为两千八不是底。几乎在07年所有上市的大型企业或者大蓝筹都有可能迅猛的跌破发行价，只有在这些大蓝筹的价格基本出现稳定之后，资本市场才能够稳定。只有在周边股市出现稳定之后，A股市场才有可能稳定。而周边根本没有的迹象根本没有。

　　楼市的拐点，我们是不是用拐点我们还另当别论，但08年交易量的萎缩是十分明显的。考虑到房地产行业是一个带动能力极强的行业，在07年的时候土地出让进高达将近9千亿，整个不动产销售额大概是2.7万亿，如果今年土地出让的收益以及房地产销售金额比07年下降40—50%，那么投资或者是国内需求就出现了至少一万亿的缺口，这对经济增长的负面影响是非常大的，或者说由于房地产的不景气可以和今年由于外贸的不景气对中国负面的影响基本上处于统一数量级。

　　第三、目前中国热钱内流汹涌非常激烈。

　　2007年的2600亿美元外贸顺差对外贸规模的占比达到13%，而正常年份贸易顺差通常只有贸易总量的8%，因此2600亿美元中，至少 1000亿是虚增，而利用外资恰好相反，在2007年前年利用外资8000多亿美元的数据下，我们估计实际内流大约1600亿，加上其他渠道，2007年全年热钱内流在2000亿美元左右。热钱的内流给中国金融体系带来了非常大的困扰。

　　第四、全年外贸形势几乎可以用惨不忍睹来形容。

　　由于美国经济迅猛放缓，国际经济陷入一个缓慢增长或者是陷入一个滞胀的边缘，那么今年中国一片大好的形势是几乎不存在的，外贸顺差不可能达到 07年的水平，即便达到了07年的2600亿外贸顺差的水平，其中的水分也是非常大的，也就是说外贸顺差当中包含了大量的热钱内流。

　　第五、资本市场的发展面临调整后的转机，地步形态有所显现，此次调整速度和幅度为沪深股市创立以来的最快速度。

　　第六、不要对QD类的产品抱有任何信心，一块钱买的现在已经变成六毛五了，如果继续持有它会变成四五毛，因为国际资本市场的股灾是5、60年来罕见的。

　　接下来调控这块，由于时间有限，就不向大家多介绍。总之，对于房地产企业，要求今年年内能够有一个信贷的明显的放松，是不可能的。要求对于消费者的按揭对策有一个放松是不可能的。房地产企业将在今年出现一个大的变化，这些变化我把它归纳为分化。

　　第一个分化就是房地产企业从08年开始进入真正的洗牌的一年，一定会有大型开发商在今年倒下去，如果不倒下去就不叫调整不叫分化。我们也可以私下讨论这个被倒下去的开发商的名单。

　　第二、地价价格和土地出让收益肯定下降。地价肯定跌，但房价会陷入调整。所以这一轮真正是土地的危机。

　　第三、区域市场的分化会加剧。珠三角调整是不可避免的，长三角是否调整看区域特性。环渤海，太原、乌鲁木齐、西宁仍然是不错的。

　　第四、这种分化体现在不同物业类型的分化。写字楼、商铺可能价格仍然平稳而且价格可能上升，而住宅有一些新房和二手房的价格可能会陷入调整，二手房价格肯定跌，租金价格有可能上升。

　　第五、在住宅当中，城市核心区住宅仍然保持着非常稳定的价格的走势，远郊区县的住宅，尤其是价位地理位置和两县房经济适用房处于同一个市场细分的这些商品房都有可能陷入非常困难的境地。

　　第六、06年底、07年初新进进入房地产行业的开发商全体将全军覆没，一个不剩。

　　那么关于沈阳市场的情况我也向大家汇报一下。

　　我对沈阳市场不看好。有一些基本的理由：

　　第一、沈阳市市区面积过于庞大，3500平方公里。和武汉一样，都是非常大规模的城市，市区人口过于稀少。北京、上海、广州都是每平方公里过万人的城市，而沈阳每平方公里只有两三千人，太少，人口密度决定了人地矛盾，沈阳的人地矛盾不突出，这就决定了房地产行业要出现高价楼盘的可能性非常小。

　　第二、06、07两年，沈阳土地的购置面积急剧放量，放量的面积过于庞大，并且销售面积在建面积、竣工面积都太大。这样就使得在沈阳的局部市场整体的供求是平衡的，还略略有一些供大于求。

　　第三、沈阳房地产需求是非常本地化的，跟大连市场是不一样的。本地化的需求就意味着投资客很少，而自用的非常多。沈阳这个市，人均收入仅仅1万 4千块人民币，是全国收入略高一点点的副省级城市，所以从房价来讲沈阳排副省级城市当中倒第三或第四，沈阳的收入同样是副省级城市当中是倒数的。沈阳市的商品房销售均价极其平稳，这对于沈阳地方的居民、企业来讲是一个福音，因为它享受到了相对价格合理的商品房。有一些地区局部的，比如浑河、沈河等等这些地区，这小部分区域的房价能够稳定在五千以上，但是沈阳有一个特殊的过渡地带就是近郊，近郊的房价是极便宜的，这就导致了在城市核心区五六千块钱的房，在离城市核心区很临近的地方三四千块钱的房都有，所以城市核心的房价是没有能力带动整个沈阳房地产区域房价上升的。

　　从总体上来讲，我们认为沈阳这个市场市区建成面积太大，过去一级二级市场膨胀太大，人均收入较为有限，这些都决定了沈阳市场是一个消费者的天堂，是一个房地产开发企业练习管理能力、提高成本控制能力的天堂，也是一个在今后相当长的时间之内房价平稳增长开发商进入沈阳之后面临较小风险和市场泡沫的一个市场。