房价下跌房租上升行业洗牌不可避免
2008-6-12 10:24:00
 

    首先看一下,如果市场出现调整,那么市场会怎么样,我不倾向于房地产出现拐点这一观点,因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化,分化的意思是什么?从理论上来说,如果房地产市场出现分化,过高的土地价格应该有调整,房地产价格会分化,这是理论上的说法。

  事实上,土地的价格到现在,一到四月份并没有升幅调整。第二,不同区域的房地产价格会明显有分化迹象,这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化非常严重。第三,同一物业类型的价格将会分化,一般来说商业地产,尤其写字楼和商铺价格,由于过去两三年没有明显上浮,仍然会上涨,住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的,由于消费者放弃去购买新房和二手房,租金价格也应该上涨,这是理论如此。

  但事实很意外,一到四月份,写字楼、商铺价格继续非常低迷,住宅价格下跌,房租价格与我们预期一样在上升。第四分化,远郊区县有明显下跌,理论如此,事实也是如此,远郊区县房地产价格供应量非常大,除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五,行业洗牌不可避免,有一些企业非常缺资金,有一些企业开始筹划收购兼并了。第六,尽管有各种各样的灾难,08、09年两年希望货币政策要有明显的放松,对开发贷款有明显的支持,这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月,房地产企业开发贷款并没有明显减少,减少的是市场需求,减少的是按揭贷款。

  我们稍微分析一下,涉及到房地产资金总量5.85万亿,由公积金中心、商业银行贷出去的是5万亿,按揭贷款不良率低于2%,房地产开发贷款在所有22类行业中,贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此,对于房地产开发企业的开发贷款,它的风险程度大概是中等偏上,对于按揭贷款不良率非常低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题,什么是对房地产企业适度信用支持,很多文章写,对房地产企业信贷支持已经过度,首先请先这些同志先定义适度,然后再定义过度。

  如果要说过度,我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长非常快,是否过度还不能定论。开发贷的因素,主要考虑现金流等因素,目前房地产企业水准比较差,主要差在哪一块?一个供应链整合能力,一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

  我们来看一下4月份,有一些指数我们看出来不太一样,看数据有一些异乎寻常的地方,表明1到4月份,预示未来房地产价格走势,1到4月份土地储备价格在上升,开发商开发的速度在加快,主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点,销售比仍然在上升。

  我们看一下土地开发面积,4月份指数下滑,从区域市场来看,供给增长,需求增长,价格增长,如果这三大指标都增长,表明这个区域会非常活跃。看看全国三个市场非常好。三大指标中,需求和价格都在滑落,主要是常三角和珠三角,长三角调整不可避免。

  我们来看一季度,土地供应面积8千万平米,开发面积5800万平米,土地价格没有回落,一季度还出现16%的上涨,当然对一线城市土地招牌挂的流拍现象比较严重,从总体来看,全国市场土地储备和交易价格还在上升。我们怎么理解呢?只能说部分开发商对房地产市场未来前景比较乐观,已经开始利用资金进行土地储备,也在对资金处于困难状态的房地产开发企业表现出巨大兴趣,所以房地产开发企业彼此兼并会很严重。

  从现房销售情况,环渤海区域还在上升,广州地区似乎已经调整到位,是因为广州深圳二手房交易意义租赁价格有所上升,这样使得广州、深圳地区有见底的趋势。而上海房价走势带动长三角区域走势不乐观,其他区域不错。为什么开发企业不能对于贷款预期过高呢?因为目前房地产开发贷款占总的资金来源25%,开发贷款占到房地产企业总的资金来源25%这是过去十年最高,除此之外,预售款占22%,这是过去资金来源占比最低,因此房地产企业资金紧张,是因为市场处于观望期。决定未来房价因素,第一是通货膨胀,第二是热钱的流动。

  总体是这样,我向得到分类型介绍一下目前资金信贷情况,这一轮房地产,尤其是06年到07,房地产市场急剧上涨,显然与土地出让招牌挂相关,招牌挂最严重不是带来土地上涨,而是带来土地供应量高度行政控制和土地供应量的不足。这是日本当年的情况,请注意,低价下跌时,房价下跌更猛烈更持续。有相当多土地储备的企业,要看土地储备的区域和价格,并非土地储备越多,对房地产企业估值越有利。开发商贷款1.8万亿,不良率1.6,7%左右。如果出现违约,银行对土地使用权和地面建筑物的处理,还是可以让商业银行弥补贷款损失,进行资产保全。从百强企业资产负债率情况来看,商业银行开发贷款,作为本金保存问题不是特别严重。个人按揭贷目前三万亿左右,不良率不到2%。07年新增的按揭带7千多亿。07年新增开发贷3600亿,可见商品房销售中按揭贷收紧重要性远远大于开发贷款的政策收紧,所有开发商希望各人按揭贷款政策有所放松,这种期望我同样认为不现实,因为按揭贷款收缩,尤其今年1到4月份的收缩,是由于投资者、消费者在观望,他们不愿意去申请。从这个角度来说,今年按揭贷款增速大概只增长了2千亿,很低的水平。

  按揭贷款不良我们要考虑到它的风险,考虑到按揭率、贷款持有期以及贷款价值比等等因素,从大多数情况来看,除了少量,比如07年一些购房者按揭贷款有问题,除了虚假按揭之外,绝大部分个人按揭风险程度还是非常低的,当然其中不一样的,对于经济适用房按揭贷款、限价房按揭贷款,风险明显高于商品房。第三块是公积金贷款,发放大概0.75万亿,不良率0.13,这些数据不可靠。公积金本来是尽量快捷有效归集公积金,公积金中心本生风险就比较低,另外管理中心也向着专业化住宅金融中心转化,尽管转化是成功但是也没有价值,它对其他金融机构毫无优势。公积金管理中心我认为是多余机构,既然是多余机构,我们没有办法对于它的资产不良率0.13意义不大,理论上讲它应该高于商业贷款不良率。

  这是涉及房地产金融几大块,就一到四月份情况来看我们做个判断,主要是这些特点,销售不好不是因为其他原因,而是市场观望。销售已经从去年大概2下降到了1.7左右,这样销售比应该说房地产整个商品房还是供不应求,为什么消费者仍然观望呢?要问开发商自己,因为去年房地产上涨过猛,开发商预期过于乐观,以及06、07年商品房涨价,使得开发商赚取的巨额利润缺乏技术因素,现在是付出代价的时刻,即便商品房供不应求情况下,消费者仍然在观望,仍然在等待价格的调整。

  另外土地购置开发面积都在攀升,刚才说8千万平米的购置,5800万平米的开发,而现在是1亿平米土地供应,8千万平米的土地开发,同比都在增长。除此之外,开发投资其实也在高位,完成投资7千亿,同比增长32%,东部地区增幅26.1,中西部投资增长40%多,有一些省市可以看一下,投资增长甚至超过60%。房地产开发企业竣工面积、开发面积都在增长,增幅也在提高。这就显示出即便我们认为六个季度左右,能够达到新的供求平衡点,市场观望能够消失,但是这轮调整后,开发商利润率仍然有明显下降。因为目前开发施工面积和竣工面积都在高位,在今后几年,可能在建面积都会形成现实供应。这是各个地区房地产开发资金的完成情况。

  二三线城市价格仍然上涨,四月份全国城市中,有一些城市价格上涨比较快。我们看一下价格上涨的主要城市,乌鲁木齐、海口、北京、宁波、杭州,价格下跌城市不太多,深圳、三亚、泉州这些城市。现在拒绝调整的城市都将必须调整。

  经济适用房是开发商非常害怕的东西,经济适用房供应放量是否导致房地产价格下滑,地方政府表示出明显配合意愿,因为经济适用房开发投资在前四月开始增幅放缓,比去年同期有明显回落。地方政府关于承诺对于经济适用房、廉租房、限价房都完不成。问题是在于经济发达地区没有放缓,这就导致东部地区因为地方政府仍然在努力进行经济适用房的投资,所以影响会更大。开发商自筹资金增长比较快,看个人按揭贷款,一到四月份开发商到位资金大概1.2万亿,同比增长25.9%,这是可以的。去年开发商资金增幅也就这么多,为什么开发商觉得资金链紧呢,因为1.2万亿资金支撑了比07年规模更大的土地储备和投资。从资金来源结构来看,企业自筹资金增长35%,增长比较快。请注意,利用外资负增长,大概负增长5%,所以外资进入房地产一级市场意愿下降,个人按揭贷款回落明显。

  国内对开发商开发贷款这一块,同比增长24%,开发商开发贷款跟07年同比并没有太大变化,主要问题出在哪呢?目前开发商资金链来源比较紧缺原因,最重要是以同等规模资金支撑了更大规模的土地储备和开发量。另外,市场观望气氛非常浓厚,消费者不愿意购房,导致按揭贷款下滑比较严重。第三,外资进入房地产行业兴趣似乎有所降温,导致私募、外资这一块下跌。这是一到四月份资金情况。国内贷款仍然高达3千亿,个人按揭并没有特别多,其他各种资金加上个人按揭加起来才一千多亿,由于个人按揭增长非常缓慢,按照这个速度,全年个人按揭也大概四五千亿,去年个人按揭放了7千6亿,这一块资金缺口很大。

  如果从指标来看,我们也有乐观的地方,从新型指标来看,可以乐观的地方一是假定我们认为商品房市场需求是真实的,在一二手房下滑,租金肯定会上升。消费比也有不错的迹象,另外市场供求销售量略微有缓和迹象,在深圳、广州都基本出现了销售回暖迹象,一到三月份,珠三角地区商品房成交量大概是去年61%,到五月份已经上升到68%,所以在珠三角率先实现调整的地方有回暖迹象。像北京、杭州,在今年下半年两个季度之内会步入调整,而恰恰相反,珠三角这些地区可能有稳定回暖迹象。从全国情况来看,调整六个季度很难避免。

  如果我们从长远来看国内房地产价格,有三个因素必须非常小心,一个是货币化进程。我们从统计数据来看,货币化进程是导致房地产需求重要原因。在1980年时,城镇居民人均收入大概340,到1990年大概不到1600元,到2000年城镇居民收入大概6100元,到了07年城镇居民人均收入大概13800,到2010年大概能够将近2万。所以从保守估计,货币增加最少四倍,除了钞票不值钱,所有都值钱。另外是通货膨胀,带来的因素,有两个可能性,一个可能性,经过四到六个季度调整,销售量继续萎缩,供应量持平或者略有增长,这样会保证大量房地产企业财务发生困难,另外一个可能性,经过调整,价格重新攀升,销售也大幅度回暖,我个人倾向后者情况出现的可能性更大。毕竟从租金价格来看,房地产需求是真实的。在高通货膨胀情况下,每个城镇居民手持现金都会选择投资方向,对抗通货膨胀的投资手段往往是房地产。另外是热钱流动,这是未来三年左右,使得房地产价格带有不确定性最重要的因素,因为现在不能判定,留在中国境内的热钱,三年是继续留在中国境内还是选择逐步退出。这些因素都显示出,货币化进程与通货膨胀有利于房价继续上升,而热钱流动给房价带来非常大的不确定性。这是从整个房地产金融和1到4月份的数据得到基本结论。

  总结一下,金融房地产可控,房地产调控仍然在延续中,市场调整将会蔓延到现在乐观认为不会调整到市场中,比如北京市场、杭州市场,都会调整,调整不可避免。第四,为什么调整,调整的原因非常简单,06年、07年,开发商赚了太多不应该赚的钱。

 
 
  • 标签:房价 土地 金融 
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