一、理论知识和实践经验的积累
1986年，我在当年第6期《红旗》发表“保护耕地刻不容缓”一文，自此与筹备组建中的土地管理系统建立联系，参与土地使用制度改革的研究，并最终调入土地系统工作。
本想专做经济研究，却到了实际工作部门，多少有点阴差阳错。但既然来了，就要不辜负组织信任，完成好所承担的任务。同时，我要求自己还要负起研究问题的责任，也算不辜负红旗（求是）经济部15年，所接受的马克思主义理论训练，不辜负敬爱的导师苏星同志对我的培养教育。
但整天忙于党务行政工作，很难集中精力搞研究，虽然陆续写了一些文章，发表了一些看法，却并不系统，也很难作深入的专题探讨。退休之后，才有条件集中精力作研究。60岁到70岁10年间，作了四、五个专题，如征地制度改革，城乡统一的建设用地市场，城市住房制度改革，自然资源管理体制改革等。在比较系统、深入的专题研究基础上，发表的论文在质量上有提高，数量也增加不少。对自己的退休生活，我感到有成就感。
对于经济学来说，探讨土地使用制度改革，属于应用性研究。从事这方面研究的人，一要有扎实的理论功底，二要了解土地制度发展变化的实际。理论功底，首先是熟悉马克思主义政治经济学的主要原理，特别包括地租理论；其次是了解西方经济学理论，如发展经济学、新制度经济学等。土地制度的实际，包括有关决策层制定、出台的重要法律、制度、政策，及出台的历史背景、产生的社会效果、引发的社会问题等等；还要特别关注有关改革措施，对人民群众生产生活的影响，关注群众和基层的要求和反映。这样，有深厚的理论功底，又熟悉实际生活，在研究中，就能发现别人发现不了的问题，提出别人提不出的看法，讲出别人讲不出的话。
我仅有高中学历，年轻时自学马克思主义理论，“文革”后调红旗经济部做编辑，在苏星和其他老师帮助指导下，在工作中加深对经济理论的理解，编辑工作之余，也做一些专题研究，还曾到中央党校“资本论研究班”进修了半年，主要学习《资本论》第三卷。这些经历，使我对马克思主义经济学原理，有较多了解和掌握。
我在红旗经济部曾负责联系农口，9号院里，上至杜老、刘堪，下至陈锡文、卢迈、周其仁、白南生、杜鹰、段应碧、张云千、黄青禾、张路雄、高小蒙、袁崇法、谢扬等，我都常跑动；农业部的郭书田、张红宇、张毅，社科院的陆学艺、陈吉元、张晓山、蔡昉等，也是我联系的对象。因此，对农村联产承包的土地制度改革和乡镇企业发展，我比较了解。国家土地管理局成立以后，也是由我联系，后来还参与国务院房改办，关于住房制度改革的系列研讨活动，最后又调入国家土地管理系统工作。可以说，中国改革开放以来，土地使用制度改革的全过程，我都有所参与和了解，当然，只是个敲边鼓、跑龙套的小角色。
由于理论知识和实践经验，都有了一定程度的积累，使我对土地问题的研究，能提出一些比较独到的见解。
二、早期的研究经历
上世纪80年代中后期，社会各界探讨土地使用制度改革，有人强调改革有助于增加财政收入。我认为，这种观点不符合马克思主义。
马克思的地租理论，建立在劳动价值论和剩余价值学说基础上，认为土地本身并无价值，地租是土地所有权在经济上的实现形式，即地主凭借土地所有权，参与社会剩余价值的分配，而地价则是地租的资本化。由于土地等级不同，使得企业的生产成本有差异，使用高等级土地的企业，就会产生超额利润。土地所有权的存在，使这部分超额利润不进入社会利润平均化过程，成为所谓土地的报酬即地租。可见，无论地租还是地价，都来自相关产品价格中的利润，属于社会分配领域。社会总利润或剩余价值总量是确定的，地主拿得多了，企业和资本家的利润就少了，损失最终会转嫁给工人阶级和劳动群众，使整个社会的经济关系发生扭曲，政治和社会秩序，也会因此而陷入混乱。这个道理，对社会主义社会也是适用的。
土地公有制是社会主义社会的基础性制度，但公有制有不同的实现形式。在计划经济体制下，实行统收统支，企业利润全部上交财政，表面看起来，企业是无偿使用土地，其实上交利润里包含了地租。这种体制下，企业没有自主权，没有积极参与市场竞争的积极性，也没有节约使用土地的积极性。改革开放，发展社会主义市场经济，就是要使企业成为自负盈亏的市场主体，为此必须理顺经济关系。国家作为全民所有土地的代表，把因土地等级不同引致的超额利润，作为地租收取，有助于企业通过加强管理和技术更新，在平均利润率规律作用下，参与市场竞争，优胜劣汰。也有助于节约、集约利用土地资源。但是，如果把增加财政收入作为土地使用制度改革的出发点和目的，片面追求政府地租收入最大化，就会侵蚀企业的正常利益，不利于搞活经济，还会引发系列消极连锁反应。
为此，我于1987年发表题为“当前土地使用制度改革是为了理顺经济关系”的文章，批评了片面追求政府收入的单纯财政观点。我提的这个问题，并非当时改革所面临的主要现实问题，因此没有引起广泛关注，但日后的发展，却被我不幸而言中。这篇文章，可以说是为后来围绕土地财政的争论，预埋了伏笔。
90年代初，城市国有土地有偿使用改革逐步推开。开始时，有偿使用的形式比较灵活多样，可以出让，可以收取年地租，可以国家土地入股，还可以土地资本金挂账等等，不追求土地收益最大化，目的是配合国家在各个经济领域的重大改革举措。那时的土地管理事业，确实生机勃勃，富有朝气。
但后来逐渐趋于僵化，土地有偿使用的形式越来越强调出让，不仅房地产用地要出让方式取得土地使用权，工业用地也要出让。到了21世纪初，更强调“一律招、拍、挂”，“招拍挂”是出让的一种方式，一律招拍挂就是一律出让。这样一来，年租制、国家土地入股等有偿使用方式，就被否定了。过去是土地管理主动适应各个领域的改革需要，后来则变为各个行业、领域，都必须适应土地管理的要求，而且越管越死。对此，我始终抱有不同看法。
从90年代后期开始，大约10年间，我陆续写了若干文章，从各种角度阐述土地有偿使用方式应当灵活多样，明确表示我不赞成“一律招、拍、挂”。这些文章主要有：“论土地资产及其管理”（1998）、“社会主义市场经济中的地租与土地使用制度改革——兼论国有土地的年地租制”（1999）、“防止片面追求政府地租收入最大化”（2003）、“论土地在社会主义市场经济中的宏观调控作用”（2006）、“土地调控与制度创新”（2007）等。
我的观点简要概括如下：马克思的地租理论认为，地租是对社会利润的扣除，而地价是地租的资本化，就是对企业未来几十年利润的提前扣除，这无疑会提高企业进入市场的门槛，增加经营风险。对实力雄厚的企业来说，一次性付地价取得土地，可以享受数十年的土地增值收益。但对初创型企业来说，取得土地则是很大的压力。资本主义的萌芽和初创阶段，新生的资产阶级与封建土地所有者的矛盾曾经十分尖锐，以至于资产阶级把实行土地国有化，纳入自己的革命纲领。不过，资产阶级掌握政权以后，逐渐与土地所有者合为一体，土地国有化就不再提了。
我国建立了社会主义的土地公有制，政府作为国有土地所有权的代表，并不像土地私有者那样，追求特殊的土地权益，与资本和企业对抗，乃至侵害劳动群众的利益。相反，在土地公有基础上，发展社会主义市场经济，土地使用方式应当而且可以针对用地者的不同情况，区别对待，方式灵活多样。对于资金雄厚的外资企业、房地产开发企业等，可以出让若干年期的土地使用权，对使用权期限较长的，可考虑开征财产税；对于一般中小工业企业，则可以实行年租制，租期可以长一些，也可以短一些，租期无论长短均受法律保护； 鉴于市场竞争激烈，企业的生命周期普遍较短，出让和年租的期限，一般不宜定得太长；为搞活国有企业，国家可以以在用的土地使用权入股，不一定非要出让；对于需要挽救的困难企业，不论国有民营，可以采取土地资本金挂账方式；对于涉及民生的项目，可以低价甚至免费供应土地，等等。
以上各种土地有偿使用方式，都有利有弊，不是普遍适用的，需要区别不同情况实行不同的方式，而且企业的情况发生变化以后，土地的使用方式也应该变，目的是搞活经济。实行“一律招拍挂”的初衷是防止腐败，但没有抓住要害。要害是暗箱操作，如果公开透明，制度化阳光操作，灵活供地并不必然导致腐败。“一律”的结果，腐败并没有减轻，还把经济搞死了。
再例如，我在研究土地制度改革过程中，形成并提出一个观点，即在土地公有条件下，土地可以成为对经济进行宏观调控的工具。1994年，我承担国家土地管理局的课题，研究社会主义市场经济中的房地关系及管理，初步产生了这个想法。之后，又发表阐述地租是重要的经济杠杆的文章。2004年写了“论土地在社会主义市场经济中的宏观调控作用”，对这个问题做了比较全面分析。文章一脱稿，即送部长孙文盛同志，得到他“有启发”，“盼继续研究问题”的鼓励。后经修改，2006年正式发表。
我的主要看法，第一，经济的发展，需要不断调整经济结构，调整经济结构，就要调整土地利用结构。土地利用状况既是经济发展的结果，又反过来制约或促进经济结构调整。政府可以自觉用规划，实施土地用途管制，调控经济发展。
第二，长期以来，我们只看到地租的食利性等消极面，忽视了地租有调节生产与交换的积极作用。在市场经济中，商品价格围绕着生产价格（成本加平均利润）波动，等量资本获得等量利润，有利于资本投向有机构成高的部门、行业，优化产业结构，推动技术进步。在存在土地所有权垄断情况下，生产价格的调节作用，离不开地租关系的配合。
在土地私有条件下，地租的这种调节作用，只能是事后调节，但在土地公有特别是国有条件下，国家有可能把地租、地价作为重要的经济杠杆，对经济与社会发展进行事前调控。上面所说，灵活的土地有偿使用方式，本质上就是发挥地租、地价的经济杠杆作用。
总之，不论在市场经济的物质运动还是价值运动中，土地的调控作用是客观存在的。人们意识到了，可以自觉地利用这个作用。没有意识到，它也在那里自发地发挥作用。自觉地运用这个工具，可能用得好，也可能用得不好。用得好能够起积极作用，用不好则会起消极作用。
我的土地调控说，不符合传统的宏观调控理论，不为经济学界认可。但后来国务院做出土地管理参与宏观调控的决策，具体做法是把土地供应量作为“闸门”，用开关这个“闸门”的办法来调控经济，经济过热就关“闸门”，经济遇冷就开“闸门”，当时主要针对经济过热。这基本还是计划经济的办法，搞了几年下来，效果并不好，慢慢就不再提了。国务院的决策与我的文章，有没有某种联系，不得而知，但对于用计划行政手段，来解决市场经济问题的做法，我是不赞成的。我主张的土地调控，主要是自觉把地租、地价当做经济杠杆，发挥调节作用。至于规划用途管制，也是成熟的市场经济国家的普遍做法。
以上所介绍的，是我比较早期的研究成果，侧重的内容是土地管理管什么，怎么管。总的看，在社会上没有什么太大的影响。进入21世纪以后，政府的土地管理与农民、农村集体组织的矛盾呈加剧趋势，城市住房问题也越来越尖锐、突出，都成了社会关注的焦点问题，我的研究重点也逐渐向这方面转移，退休后，更把主要精力放在这里。由于这类问题涉及民生、民意，社会关注度比较高，加上网络、手机微信等新媒体的迅速普及，我后期的文章、观点，传播得相对广泛一些。
三、围绕“土地财政”和“土地金融”的争论
土地问题引发的社会矛盾，根源在于土地使用和土地管理的一些制度设计，存在缺陷和不足，需要进一步深化改革。2010年我针对社会上对土地财政的热议，写了 一篇题为“解析土地财政”的文章。文章界定了土地财政的内涵，阐述了土地金融与土地财政的区别与联系。肯定了土地财政在国家发展中曾发挥的积极作用，着重探讨了其主要弊端和产生的重大危害。文章分析了土地财政产生的内因，是土地行政管理部门同时负责经营土地，既是裁判员又是运动员。外部原因则是财税体制改革不到位，地方政府财力与事权不匹配。文章提出了逐步改革的设想，一是把经营土地的职能从政府行政部门分解出来，交给专门的组织和机构；二是配合财税体制改革，严格规范国家土地收益的使用支出，负责经营国有土地的机构、企业不追求土地 收益最大化，发挥好地租的经济杠杆作用；三是允许集体建设用地进入城市土地市场，等等。
这篇文章分别在求是杂志的《红旗文稿》和《财新》杂志上发表，产生了一定的社会影响，各种媒体纷纷转载。求是杂志专门把此文发了一期内参，报送中央领导及省部以上机关。刘守英曾告诉我，吴敬琏对他说，“小虎同志这篇文章把问题说清了，讲透了。”现在我重读此文，感觉这可算是我研究土地使用制度改革的一篇代表作，后来我陆续研究的一些专题、写的一些文章，都是对此文所涉观点的展开和深化、细化。
我的文章发表后，陆续也出现不同观点，有的还对我直接点名批评。这些不同意见的主要代表人物，一是华中农业大学的贺雪峰教授，二是厦门大学的赵燕菁教授。我的观点是探讨土地财政和土地金融给经济社会带来的危害，不赞成政府行政管理部门经营土地，而这正是土地管理部门依据现行法律、制度正在做的事，显然，他们不一定是不愿，而是不便听取我的意见。而贺、赵则成了有关部门的座上宾，一时间他们的观点颇为流行。我感到心焦，焦虑不为个人，而是因为理论错误会误导改革实践。我觉得自己有责任站出来，分析批评他们的错误理论。
贺雪峰流传较广的文章是“论土地资源与土地价值”，2017年6月我写了一篇与此文进行商榷的文章，题目是“建立土地使用权可以依法转让的宪法秩序——贺雪峰文章引发的思考”，财新传媒的《中国改革》杂志当年第５期予以发表。我在文章中分析了贺的主要理论错误，一是把土地使用制度等同于土地所有制度，把体制机制问题当成基本经济制度，因此他认为主张改革现行土地使用制度，就是反对土地公有制、主张私有化。二是对“土地涨价归公”理论缺乏正确理解。孙中山提出土地“涨价归公”，是针对当时大土地所有者不劳而获，攫取社会剩余价值，阻碍民族资本主义的发展，因而是正确的。但贺雪峰以“涨价归公”为名，反对农民获取土地增值收益，就没有道理了。中国的广大农民既是新民主主义革命的主力军，又是社会主义社会的建设者，既生产保证民族生存的农产品，又为国家工业化、城市化发展做出突出贡献，中国960万平方公里土地上，每一块土地增值，都凝聚有农民的血汗，而他们很多人的生存状态却十分艰难。因此，土地“涨价归公”不能只考虑城市、市民，应更多考虑农村、农民。形成土地财政的一系列做法之所以错误，就在于剥夺了农民的土地财产收益。我在分析批评了贺雪峰的理论错误之后，用较大篇幅阐述了我对土地使用制度和土地管理制度改革的看法，提出要把管理土地和经营土地的职能分离开，彻底解决政府机关既是“裁判员”又是“运动员”问题。我还特别提到党的十八届三中全会上，习总书记在对全面深化改革决定做说明的报告中，对土地和自然资源生态管理改革，概括为两句话，一是一件事由一个部门来管，二是所有者与管理者要分开。我认为这两句话抓住了自然资源领域改革的关键，明确了改革方向，我们应认真领会、努力贯彻。文章发表不久，贺雪峰就写了回应文章，看来这个人比较固执己见，不大能接受别人的意见。我说了该说的话，算是尽到责任，事情就过去了，没有引起太大的波澜。我后来看过他写的一些农村调查，感觉有一定深度。
赵燕菁同志2013年在中宏网发表文章，题为“城市化、信用与土地财政”，在社会上影响较大。后经增删修改，题目改为“中国土地财政的历史、逻辑和抉择”，2016年再次在网上传播，进一步扩大了影响。赵燕菁是城市规划专家，曾任厦门市规划局长。他的经济学基础比较薄弱，既不懂马克思主义经济学，也不熟悉西方经济理论。他自创了一套别人搞不懂的理论范畴，用来分析中国经济社会的现实问题，难免谬误百出。但是他敢想敢说，又在学术圈中比较活跃，对理论基础薄弱的人有较大迷惑性。
我读他的文章，感觉无论主要观点还是具体论述，错误荒谬太多，逐一分析批判恐怕要写一本书才行，于是我选择了赵燕菁的三个主要观点，于2018年写了一篇文章，对他进行批评、展开讨论。
第一，赵燕菁认为城市化的驱动力不是工业化，至少在中国，城市化的驱动力是土地财政，甚至连工业化也是土地财政的伴生现象。他因此认为，土地财政是中国特色发展道路的核心，甚至说，“没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。”
针对他的观点，我用了相当大的篇幅，回顾了英国工业革命之后，世界各国包括西方发达国家、第三世界不发达国家、社会主义苏联和中国，农村人口向城市集聚即城市化的过程、情况，回顾了城市化发展引起城市建设和城市发展面临的各种问题，及世界各国如何解决这些问题。我从回顾历史经验中得出如下判断：“1.城市化是对200多年来人口流动趋势的理论概括，产生这一趋势的基本动力是工业化和产业革命；2.城市化对城市发展提出许多新的要求，但城市发展并不等于城市化。”我指出“赵燕菁不承认工业化是城市化的基本动力，违背了基本的理论常识，犯了一个不算小的理论错误。”“他的思维逻辑是，土地财政和土地金融筹集大量资金，可以使城市开展大规模的基础设施建设，基础设施完善的城市可以招商引资，从而才有工业化和城市化。他认为，土地财政是原因，工业化、城市化是结果，是土地财政的伴生产物。这个没有土地财政就没有城市化的逻辑，是燕菁同志立论的基础，他的一系列与众不同的观点和大胆判断，都建立在这个基础上。然而问题恰恰在于，他的这个逻辑存在严重缺陷。”我指出，他只看到少数地方和城市的成绩，没有看到成绩取得除资金积累以外，还有经济发展基础、区位优势特别是中央的统筹安排等多种因素。他更无视许多城市和地区的状态是，投入巨大，城市面貌确实很现代，但是没有产业集聚、没有人气，半死不活，后期维护都难以为继。这恰恰证明城市建设不等于城市化。他凭自己的一孔之见认为，“土地财政是中国特色社会主义的核心”，这就更离谱了。“在他眼中，没有党在社会主义初级阶段的基本路线，没有农村联产承包责任制改革，没有乡镇企业的异军突起，没有以公有制为主体的多种所有制发展，没有国有企业的改革、改制，没有对外开放，只有一个土地财政才是值得大书特书的中国特色。他这样概括改革开放的历史，这样解释中国特色的社会主义，已经不仅仅是片面，而是扭曲历史，近乎荒谬了。”
第二， 赵燕菁认为，“工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛。”他举深圳和厦门为例说，“通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。”他在这里所说的“城市化”其实是指城市发展，他所说的“原始资本积累”，是指城市基础设施。他要表达的意思是，城市发展必须有一个先行于其他建设的、大规模的基础设施建设阶段，他称之为积累城市化原始资本的门槛，跨过这道门槛，城市才能正常运转，工业化和城市化才能启动。
针对他的这些说法，我首先用一些篇幅，回顾了马克思关于资本原始积累的理论并指出，“马克思在《资本论》第一卷，专门用一章的篇幅，极其详细地分析了资本的原始积累。经过马克思的分析，资本原始积累作为理论范畴，有了特定的内涵，专指资本主义制度建立前，资本的形成过程。赵燕菁同志把这个有特定含义的概念，不加任何解释、说明，就用来形容城市基础设施建设，是很不恰当的，可能误导读者。”
接下来我用较大篇幅论述城市发展问题，回顾了古代社会的城市发展历程，探讨了英国工业革命以后，以纽约、东京、华盛顿为代表的近现代城市发展的规律，表明所有的城市都是在原有基础上，一轮又一轮滚动发展、扩大。我还回顾了新中国城市发展的历程，改革开放前，中国城市是低水平滚动发展，改革开放以后城市建设资金投入加大，新区、新城建设及旧城的基础设施改造，成功的也都是在原有基础上的滚动发展；失败的则多是土地财政和土地金融，扭曲了有关政府官员的政绩观、益利观。总之，国际国内城市建设的经验都表明，根本不存在赵燕菁所谓的“跨越原始资本的临界门槛”。我在文章中指出，城市“随着经济社会发展的变化，又会再规划、再建设、再拓展，如此循环往复地滚动发展，形成城市的人文历史文化积淀，承载着社会的变迁。城市发展生生不息，是个自然历史过程。在漫长的岁月里，一轮又一轮扩展、改造，基础设施在原有基础上更新、延长、新建，恐怕很难说哪一轮改造是门槛，哪一轮不是门槛。”
第三， 赵燕菁说：“货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP本身。”“中国城市伟大成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——‘土地财政’。”概括他的意思，就是政府依靠土地融资，是把投资以后若干年里的可能产生的收益，提前预支变现为当下就可以使用的货币。之所以可以这样做，因为货币发行并不受实体经济的制约，而取决于信用制度。更简单的概括是，信用创造货币。
我首先指出，赵燕菁这里所说的土地财政实质是土地金融，即政府以土地做抵押向银行借款，承诺用未来的土地出让收入或其他财政收入偿还，原因是土地出让收入即土地财政，不能满足地方建设的需要。
其次，赵燕菁认为信用可以创造货币，说明他对经济学的货币理论缺乏起码的了解。于是我简要介绍了现代货币制度的基本架构：“发行货币的权力不在商业银行而在中央银行，正常情况下，中央银行根据社会产品的总规模和货币周转速度，决定货币的发行数量。商业银行在货币总量的约束下，开展以存贷平衡为原则的信用活动，目的是充分利用社会暂时闲置的资金，使分散的资金能够集中使用，有利于扩大再生产，有利于技术进步。在这个过程中，储户利益有保证，银行也可以赚取存贷利差，但是并没有创造出新的货币来。”我进一步分析指出：“商业银行贷出去的钱，其实并不是银行的，而是储户的，包括私人存款、企业存款和暂不动用的财政资金存款。最近不到20年间，全国各地方政府纷纷以土地抵押，向银行借款的数额巨大。其结果，必然会对老百姓消费和企业生产经营的资金需求，产生挤出效应，使银行信贷不能满足民间经济活动的需要。中、小企业和民营企业，普遍存在的贷款难和资金饥渴，就是一个具体表现。”由于“多数不发达地区政府投资效益不好，一些地方不能按时偿还银行本金和利息，只好靠借新债还旧债维持，使银行的信用面临很大风险。为了维护商业银行的信用和社会稳定，中央银行在经济规模没有扩大的情况下，被动地增发新的货币。这些超经济发行的货币，必然会对货币的购买力产生稀释作用，即所谓通货膨胀。通货膨胀首先会体现在供不应求的产品上，当前我国最突出的表现，一是城市住房价格高得离谱，一是农业生产资料价格居高不下，严重损害广大城市居民和农民的利益，也损害实体经济的发展。”我根据当时掌握的数据分析，2017年地方政府债务余额16.47万亿，约为当年GDP的22%和地方财政收入（含土地出让收入）的180%，而地方政府债务的主体是土地抵押贷款即土地金融。地方债的迅速扩张，带动了居民债务（主要是住房贷款）和企业债务飞速增长。2017年我国总体债务量已达GDP总量的240%，而且杠杆率还在加快增长，孕育着比较大的金融风险。情况已引起中央高度重视，采取措施严格禁止地方政府再用土地做抵押向银行借款，同时分若干年公开向社会发行政府债券，用以置换过去遗留下来的土地金融为主的地方政府债务，逐渐化解风险。
根据上述分析，我写了如下批评：“赵燕菁同志没有搞清正常的货币发行，与非正常货币超发的区别。他把政府信用风险引发商业银行信用风险，迫使央行超发货币，说成是信用创造货币，而且断言货币发行不受实体经济的制约，显然违背基本的金融经济规律，是十分错误的。”
接下来我又用不小篇幅说明，信用创造货币论并非赵燕菁的新发明，其首创者是300年前的英国经济学家约翰·罗。此人先后向欧洲各国建议，建立以土地为担保品发行纸币的特殊银行，说这样的银行具有无限创造信用的能力。通过银行实行信贷扩张政策，可以使国民经济具有更大的活力。他的理论和主张，没有被英国采纳，却在法国得到了实践。1716年，法国王室批准他成立了第一家发行纸币的银行，他用纸币取代金银成为主要的流通、支付手段，以致用金银兑纸币还要贴水。他毫无节制地发行纸币，用发行收入替政府还债，化解了王室的财务危机。充足供应的纸币，保证了股票价格节节攀升，人们争先恐后地疯狂购买，股价曾在半年时间上涨300多倍。约翰·罗也一时间成为法兰西英雄。然而，1720年的一个偶发事件，使人们意识到纸币不可靠，纷纷涌向银行挤兑金属货币，银行终因无力兑付而倒闭。纸币成了一文不值的废纸，股票价格也跌跌不休，无数人倾家荡产，约翰·罗也逃离法国。法国经济因此受到重创，陷入长期萧条。这是欧洲近代经济史上一个重大事件，加速了重商学派的衰落和重农学派的兴起，并受到经济学界的持续关注。例如亚当·斯密和马克思都曾研究过约翰·罗事件，对信用创造货币理论进行批判，他们都认为信用对发展经济有积极作用，但不能脱离实体经济的制约，否则会对经济社会发展产生极大的破坏作用。
我的这篇文章刊于财新传媒的《财新网》2018年6月4日和《中国改革》杂志2018年第４期。文章发表后，我请学界朋友通过微信给赵转了一份，朋友说赵看了并认为文章写得不错。赵燕菁后来还把他新写的文章，转给我几篇征求意见。他的文风有改变，少了点张扬，多了些严谨。但基本思想没有变，并新创出一套现金流理论，认为中、美之间的竞争最终要靠资本市场的博弈，而中国资本市场主要是房地产市场，必须不断壮大房地产业，才能有强大的现金流，才能最后战胜美国。而房地产市场的主体是地方政府，因此中央政府应当扶持而不是压制地方政府。显然，他的这套新理论很值得推敲、商榷，但我脱离实际太久，没有能力承担这样的责任了。我抄录了一段马克思的话送他参考：“一种理论体系的标记不同于其它商品标记的地方，也在于它不仅欺骗买者，而且往往也欺骗卖者。”此后，我与他再无交集了。
四、专题研究
１。征地制度改革问题研究。
2012年４月，清华大学农村研究院给我发来课题合作意向函，该院2012年有几个重点课题，“通过定向委托方式组织一流专家团队开展攻关研究。”拟邀请我“为《征地制度改革问题研究》的课题负责人，具体负责组织该课题的研究工作”。并说“课题研究成果将直接报送给中央有关部门和相关领导。”对完成这个课题任务，我是有信心的，之前我已发表过多篇这方面的文章，尤其是1.2万字的“征地制度改革的历史回顾与思考”，已经对这个问题做了比较细致的梳理，可以说有较好的研究基础。我邀请规划院副总工张晓玲、地政研究中心主任唐健和科技处卢艳霞，组成课题组，共同商定课题研究大纲，明确各自分工任务、撰写相应初稿，最后由我统稿。经过一年努力，我们按期完成任务，于2013年５月，向清华农研院提交了课题研究成果。
主要研究成果包括一个主报告和五份研究背景报告。主报告梳理了现行征地制度存在的主要问题及其引发的社会矛盾，归纳了征地制度的历史演变和艰难、曲折的改革探索，深入分析了征地制度改革进展缓慢的主要原因，认为改革现行征地制度的条件已经具备、时机已经成熟，在此基础上，明确提出了征地制度的改革建议。五份研究背景材料，一是农村基层的改革实践；二是地方政府的改革探索；三是现行征地制度的弊端和蕴藏的社会风险；四是海南省改革征地制度的调研；五是国外土地发展权转移的经验。
2013年６至８月，清华农研院组织专家组对课题成果进行审议、验收，9月专家组出具了对《征地制度改革问题研究》课题成果的验收意见。意见共有６点，前５条对课题成果充分肯定，大意如下：收集、整理了大量国内外案例，立论依据充分，研究基础扎实；“深入剖析了阻碍征地制度改革推进的法律障碍、认识障碍和利益障碍，抓住了问题的要害和本质，分析透彻，立论充分”；“研究有深度，直击我国发展中的重大问题”，“立足实际，讲求务实，既有学术理论的创新，又充分考虑了我国的现实状况”，“所提建议内容全面，具有较强的针对性和可操作性，具有较高的应用价值”；“分析不仅从土地制度入手，而且还面对国际经济社会发展中面临的深层次矛盾进行阐述，高屋建瓴，成果具有较高的学术价值。”第６点指出了研究尚存在的不足，提出了今后进一步努力的方向。主要是对一些人担心，按市价补偿会否造成城郊农民“一夜暴富”，阻碍工业化、城镇化进程，以及允许集体建设用地入市，会否造成城镇开发建设失控等问题，认为课题组应该予以解答。对土地增值收益在农民、政府、开发商和业主之间如何分配，应提出更完整的思路。专家组根据以上意见，认为课题组完成了预定的任务，同意结题。我后来侧面了解到，审议我们这个课题的专家组成员中，有社科院学部委员、农村发展所所长张晓山，国务院发展研究中心农村部主任叶兴庆，国务院研究室农村司司长郭伟（后任副主任）等，他们都是研究中国农村问题的知名专家。
这个课题成果至今没有正式发表，但在清华农研院编辑出版的成果汇编中，有所节选。
2.建立城乡统一的建设用地市场研究。
我2008年退休以后，组织上安排我接受部属咨询研究中心的聘任，到土地咨询研究部，承担土地管理有关的调查研究任务。这个研究中心的研究人员，主要是离退休的司局级以上干部。同时有部分现职的在编干部，负责机构的运营，中心主任一般由退下来的国土部领导担任。2013年，中心领导贠小苏根据十八届三中全会决定精神，决定把《建立城乡统一的建设用地市场》设为年度课题，并要求我来承担。这个问题我已思考、研究多年，发了一些文章。在清华农研院的征地改革课题中也专门有所论述，2012年清华农研院举办第一届年会，邀请我大会发言，发言的题目就是“放开集体建设用地入市是征地制度改革的题中应有之义”，农研院还将发言稿编发了一期《三农内参》。因此，我对完成这个课题任务是心中有底的。
2014年11月，我完成了课题报告，共1.5万字，分四个部分：一、“亿万中国农民的伟大创造”，主要说集体建设用地进入市场，早已有之。1958年大办农村工业，1972年大办社队企业，改革开放以后乡镇企业异军突起，都建立在集体建设用地进入市场基础上，特别是乡镇企业的兴起，为国家工业化、城市化做出伟大贡献；二、“1998年土地管理法带来的问题”，主要说早期的土地管理机关，对集体建设用地进入市场发展乡镇企业是支持的。但是进入21世纪以后，对于集体建设用地市场管理的政策取向逐渐发生很大变化，变化的缘起是1998年实施修订后的《土地管理法》。该法堵住了农民自主参与工业化、城市化之路，激化了系列社会矛盾，也阻碍了广东等主要靠集体建设用地发展起来的地方的进一步发展。尽管法律禁止了，但“黑市”广泛存在，半地下半地上的市场广泛存在，政府主导的试点市场也广泛存在。因此可以说，禁止性法律的效力几乎为零。对法律禁止的事情，自然不能纳入政府的日常规范化管理，等于对量大面广的事情不作为、放弃管理，混乱、无序、长不大，就是很自然的结果；三、“改革之难，主要难在政府经营土地”，主要说改革存在法律障碍、理论障碍和制度障碍。三大障碍中，最根本、最深层次的问题，是政府管理部门承担经营土地职能，集“裁判员”和“运动员”于一身，在市场上与民争利。文章重点分析了导致政府经营土地的历史原因，以及全面形成政府经营土地局面后，产生的矛盾、弊端；四、“按照十八届三中全会《决定》精神，稳步推进改革”，主要谈了我对十八届三中全会决定的学习体会，预计要到十九大以后政府换届、机构改革，《决定》的有关决策才能实施，为此要做好相关准备工作，我阐述了９个方面的工作，需要提前做好准备。
报告交上去，贠小苏主任却为难了。我感觉他未必不同意我的观点，但我所分析批评的，都是国土资源部依据现行法律、制度，正在执行、实施的。他是原副部长，咨询研究中心又是部属机构，如果他批准我的课题报告，则有对部里工作指指点点、说三道四之嫌，因此他要求我修改报告，如何修改则语焉不详。我再三思量，贠部长是个正直的人，不应让他为难。于是我决定辞去中心的聘任，从此成了一个“独行侠”即所谓独立经济学者，这个报告就算是我个人的研究成果了。
最终，《上海国土资源》2015年第２期发表了我的这篇文章。
3.关于自然资源管理体制改革。
我长期研究土地问题，感到政府行政机关经营土地和规划体制不顺，是几乎其他所有问题的根源所在，直至2008年退休，看到这两个问题始终得不到彻底解决，不免感慨唏嘘。2013年党的十八届三中全会做出《关于全面深化改革的决定》，会议相关资料公布后，我认真学习，看到了从根本上解决土地问题的希望，极感振奋。此后，我开始思考自然资源管理改革问题。马克思地租理论所谓土地，涵盖了一切可被人类垄断性占有的自然资源，而我国国家管理中所讲的土地，其实是指地皮如农地、林地、草地、建设用地、未利用地等等，都可以归类于自然资源。很快，我于2014年２月写出了“关于自然资源管理体制改革”一文的初稿，后经不断修改，于2015年８月定稿。
文章首先引用了习近平总书记在十八届三中全会上，对《决定》做说明时所做的重要论述，“我国生态环境保护中存在的一些突出问题，一定程度上与体制不健全有关，原因之一是全民所有自然资源资产的所有权人不到位，所有权人权益不落实。针对这一问题，全会决定提出健全国家自然资源资产管理体制的要求。总的思路是按照所有者和管理者分开和一件事由一个部门管理的原则，落实全民所有自然资源资产所有权，建立统一行使全民所有自然资源资产所有权人职责的体制。”“国家对全民所有自然资源资产行使所有权并进行管理和国家对国土范围内自然资源行使监管权是不同的，前者是所有权人意义上的权利，后者是管理者意义上的权力。这就需要完善自然资源监管体制，统一行使所有国土空间用途管制职责，使国有自然资源资产所有权人和国家自然资源管理者相互独立、相互配合、相互监督。”
接下来我分四个部分，谈自己学习总书记论述和《决定》精神的体会。第一部分，主要是阐述所有者与管理者为什么要分开，所讲的基本上是重复自己多年的研究体会。第二部分，主要论述为什么要一件事由一个部门来管，所说的也多为以往陈述过的道理。第三部分，对于自然资源管理体制改革的设想。一是参考国企改革的经验，组建对国有自然资源资产统一行使所有权的管理部门（委、部、局，简称国自部门），代表国家对属于全民所有的自然资源资产，行使所有者权利。这种国家所有的权利与集体所有的自然资源资产权利，处于平等地位，都要接受政府的不动产登记部门的统一登记，接受政府的自然资源监管部门的统一规划和空间用途管制，使用权进入市场流转的，要办理使用权登记和变更登记，还要接受工商、税务、证监会等部门的统一管理。对中央和地方国自部门的职责划分也有初步探讨。二是组建对国土范围内所有自然资源进行监管的政府部门，其职责：１。制定国土空间规划，为经济、社会、生态等的和谐发展，提供最基本的行动指南。并对国土空间规划的内容做了探讨；２。依据国土空间规划，实施空间用途管制。强调县乡规划要有能落实到宗地的大比例尺规划图，耕地保护的方法、制度要改革，等等；３。依据国土规划，开展国土整治；４。加强产权保护，开展不动产统一登记。分析了政府地籍调查和业主自行调查各有利弊，主张二者并举；５。加强市场监管。包括改革征地制度、规范市场秩序等等，特别强调了政府的自然资源管理部门不再经营土地，专做裁判员，根据相关法律，对征地和被征地双方实施监管，保护农民的合法权益不受侵犯。第四部分，按照中央部署，积极稳步推进改革。分析了自然资源管理体制改革的任务，近年内还难以实施。一是土地财政要有替代物，土地金融引起的地方债要化解，都需要假以时日，二是政府机构改革需要遵守法定程序，因此判断，十九大之后的政府换届，才是逐步实施改革的最佳时机。在此之前，应做好各方面的准备工作。
我的这篇文章，求是杂志社《红旗文稿》的编辑做了较大改动，把四个部分压缩为三个，文字有调整，小标题也改了，但基本内容都保留下来，最后以“自然资源产权与监管制度改革的关键”为题，发表在《红旗文稿》2014年第５期。我是从求是出来的，熟悉他们的编辑风格，也就没有提出异议。由于主要内容都发表了，我觉得不便再投别家媒体，因此可以说原文始终没有发表。此后我继续学习研究十八届三中全会决定精神，并联系土地管理的实际，于2016年写了题为“十八届三中全会《决定》与土地制度改革”的长篇论文，发表在《战略与管理》2016年第３期。
4.关于城市住房制度改革。
上世纪80年代中后期至90年代初，我在求是杂志社做经济编辑工作。国务院成立住房制度改革领导小组，下设办公室（简称房改办），经常组织理论研究和政策研究界探讨城市住房制度改革问题，社里派我参加房改办的这些研讨活动，那时的房改办还是一个虚置的机构，因此研讨活动多由国家体改委委员廖季立同志主持。最终，房改办综合专家意见，形成的改革思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。按照这些思路，当时的建设部开展了积极探索。例如，在烟台、唐山、蚌埠等城市开展提租促售、租售并举的改革试点，取得成功经验。例如，在全国探索建立和发展住宅合作经济。到90年代初，全国有5千多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅合作社章程；建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了2次全国性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。
我也因此开始研究住房问题，还到烟台等改革试点城市调研过。陆续写了几篇文章，有一篇“城市住房私有化之我见”，发表在《北京房地产》1989年第３期。一篇题目为“怎样改革城市住房的投资体制”，发表在《求是》杂志1992年第３期。文章发表后，匈牙利大使馆给求是打来电话，想约见作者，我推辞了；还有一篇是研究城市住房制度改革的，题目是“城市公有住房怎样实现商品化”发表在求是杂志社的《内部文稿》（内部发行）1992年第11期。
1998年实施房改，政策一出台，我就感到严重偏离了原来的改革思路，对这个只售不租和完全靠开发商建房的政策，能否解决好城市居民的住房问题，持高度怀疑态度。后来的发展，证明了我的担忧。只售不租使住房租赁市场至少沉寂了十几年，误导了人们的住房消费观念。住房供应方面，政府长时期缺位；私人建房始终没有得到法律和制度的规范；曾经生机勃勃、欣欣向荣，受到政府大力支持的住宅合作经济，突然间偃旗息鼓，了无声息。结果，开发商成了住宅市场的唯一供应渠道，没有任何竞争对手，使其居于市场的制高点，掌握了最终定价权。由此，才会产生五花八门、无奇不有的各种市场乱象和人间百态。各种势力、各类人等，纷纷菌集在开发商周围，分享房价大餐。普通购房者则成了砧板上的鱼，任人宰割。
我继续写文章研究住房制度改革问题，发表个人的不同意见。从21世纪初到2019年，大约发表了至少20多篇文章（包括会议发言）。从不同角度、不同侧面，或正面论述或反面推断，认为现行住房制度存在严重问题，表明有关改革的指导思路出现偏差，呼吁要回到80年代末90年代初形成的正确思路上去。要租售并举，要扩大住房供应渠道，要把居住性需求和投资、投机性需求的供应渠道区隔开，政府保证最低收入人群的居住需求；建立半市场、半保障的供应渠道，满足中等收入人群的居住需求；富人的居住和投资、投机性需求，则主要靠开发商，还要改革有关土地使用制度，等等。
约20年间所发表的文章中，最具有代表性的是2009年的“对我国房地产业的再思考”，和2017年的“我国现行城市住房制度必须改革”。这两篇文章的分析论述都比较全面、综合，而且力求在理论上有深度，有创新。
“再思考”一文先发表于王小强主办的《香港传真》，后发表于深圳开发研究院主办的《开放导报》2009年第５期。文章引用了大量数据、资料，分析说明国民经济的支柱产业之一是建筑业，而不是房地产业。在三次产业划分中，房地产业属于市场中介组织，被归类为第三产业的服务业，是不可能支撑起整个实体经济的。相反它的过度发展，会使得产业结构失衡，城乡发展失衡，扩大贫富差距，更谈不上什么支柱作用了。我的这个观点，在当时的理论舆情中属于凤毛麟角，即使现在，不少大家权威仍大谈什么房地产业的支柱作用，说明他们在理论上的肤浅。
这篇文章还有一个亮点，从理论上讲清了房价与地价的关系，探讨了未来的政策走向。指出房价主要由建筑安装成本和地租（地价）构成，建安成本是稳定的，随着技术进步还可能下降。接着用绘制图表说明，地租（地价）随着经济发展有长期上升趋势，这是投资、投机资金大举入市的主要动因，但供求关系的变化也会引起短期内房价的大起大落，投资、投机者可能一夜暴富，也可能瞬间血本无归。因此，房价的涨跌本质上是地价的涨跌。恩格斯早就指出，“在经济迅速发展的城市如当时的伦敦，房主的投资五倍十倍地得到补偿，全是由于地租的上涨。”对应需求侧的房市投资、投机，开发商则是供应侧的投机者，投机的对象也是地租（地价）。马克思曾经关注，最早的建筑商都是定制房屋，大约19世纪中叶，定造房屋的就极少了。建筑商们购买大块地皮，建一二百栋房屋，供顾客选购。因此经营的企业，可以超出本人财产数十倍，同时也面临因市场波动而破产的风险。建筑商自己把这种建房方式称作“为投机而建房”。建筑本身的利润是极小的，投机的主要对象是地租。马克思在这里所关注的“为投机而建房”的建筑商，就是世界上最早的房地产开发商，他们当时还是集建筑商、开发商、维修商于一体的。而当代我国的开发商，已是既不负责建筑，又不负责维修了，他们的主要职能就是“为投机而建房”。投机性的供应与投机性的需求结合在一起，可以产生巨大的能量，使房价剧烈波动，忽而升高吸引公众的资金进入，成就了一个又一个富翁；又忽而跌落，令后进来的投资者血本无归，也使普通买房人成为“负翁”。这就是在当今中国正在发生的事情。文章认为，在市场经济中，所有为市场提供商品的生产经营活动，都带有一定的投机性。投机能否构成对消费者的伤害，关键在于是否形成垄断。当前我国房地产业问题的要害，就是开发商垄断了住房市场的供应，使消费者别无选择。而开发商的垄断地位，根本上是政府的政策失误造成的，因此必须通过深化改革，纠正政府政策的偏差。文章对未来房价的走势也做了分析，认为现行房价中包含一些不合理收费，市场管理也存在一些盲点，如预售制度应当取消等，因而房价确有一定下降空间，但开发商、土地财政、银行信用乃至已买房的业主，都是强大的抗拒力量，所以基本不存在房价大幅度下降的可能。房价收入比，是国际上衡量房价高低的主要指标，因此今后的一个主要努力方向，是在控制房价的同时，大力调整国民收入分配格局，不断提高居民的收入水平，增加老百姓对房价的承受能力。
文章发表后，在知识界和政策界少数人中引起关注，但在舆论界和社会上却波澜不惊，没有产生什么影响。
“我国现行城市住房制度必须改革”一文，写于2016年下半年。这篇文章有三个亮点，一个亮点是第二部分，指出住房市场上的购买行为分两类，一类是为了消费，另一类是为了投资或投机。社会上的低收入人群（即穷人）和绝大多数中等收入人群，买房或租房的目的是改善居住条件，更好地从事本职工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群（即富人），在满足居住需求之后，还有较多资金，就会考虑再买更多的房子，但目的已不是消费，而是投资保值。还有的人自己本没有多少钱，但头脑灵活、善于钻营，能够从银行或其他方面借来大量资金，购买大量住宅，转手倒卖赚大钱，这就是投机了。我国现行住房制度的一个显著特征，是让中等收入人群的消费性需求，与少数有钱人的投资投机需求混在一起，到开发商的市场上竞争。投资投机需求的行为特点是为卖而买，不管价格高低，只要房价看涨就敢于出手，在倒买倒卖之间，不断推高房价。而消费性需求的行为特点则是买涨不买跌，房价看跌时犹豫不决怕吃亏，房价看涨时唯恐再涨，想方设法四处筹钱也要买。买下的房子很可能是投资投机者之前在低价位时的斩获，房市里的所谓穷人补贴富人，就是这样发生的。显然，对于社会上不同的购房需求，必须区别对待，特别是对中低收入人群的消费性住房需求，要有专门的制度安排，建立生产、销售普通住宅的专门渠道，让所供应的房子只是用于居住，而不能成为投资品。这里边恐怕还有一个理论性或观念性的问题，即如何看待房子的产权。现代产权理论认为产权是一组权利束，包括所有权、使用权，及其分解出的许多对资源进行配置的权利。在市场经济中，这些权利都受法律保护。具体到住房，所有权是产权，租赁权是产权，合作社住宅的排他性使用权也是产权，这些权利虽然有很大区别，但都可以保障权利人住有所居。广大工薪阶层买房的目的是为了住，而不是为了卖，多数家庭在相当长的时间里，只可能拥有一套住房，期间的房价高了还是低了，对他们没有任何实际意义。就是说有没有所有权，对他们并不重要，重要的是居住权必须得到保护。我国现行住房制度片面强调住房的所有权，结果是突显了房子的投资功能，房价越炒越高，老百姓买不起，使他们的居住权受到严重侵害。
第二个亮点，在第三部分里，具体设想了如何改革城市住房制度。1.最低收入人群即穷人，由政府提供廉租房。住廉租房的人没有房屋所有权，但居住权受法律保护。不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，应从实际出发确定供应廉租房的人口比例。全社会平均，这个比例大概在10％左右。为了避免保障房的居住功能发生异化，建议政府只管到廉租房。管太多了不仅财政无力负担，前期的融资、建设，后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大，容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题。2.把大多数中等收入人群的购买力，从开发商的渠道里分离出来，发展各类可以居住使用、可以继承，但是不能上市自由交易的住房，从制度上保证普通百姓的消费性住房，不成为投资投机的对象。这一类住房，政府在土地、税收、信贷等方面，给予适当优惠，可以说既是市场又有一定程度的政府保障。其中，大力发展住宅合作经济，是比较好的选择。此外，在一定时期内，现在的经济适用房，共有产权房，限价商品房等，还可以继续存在，但必须把允许上市的规定改为不允许上市。只要符合规划，允许集体经济组织在集体土地上，开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。还应允许县城以下的小城镇居民，按一户一宅原则自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。3﹒年收入在数百万以上的富人，占城市人口的比例粗略估计为10%。此外，中产阶级中的高级白领收入也比较可观。他们也有条件像富人一样，购买高档商品房，并且有余力再买房子投资保值。这部分人占城市人口的比例，有可能达到20%。按以上估算，二者占城市人口30%左右，他们是开发商的主要服务对象，或者说开发商主要为这两部分人盖房子。如此算下来，10％的最低收入人群靠政府，30％的高收入人群靠开发商，还有约60％的人，购买不能自由交易的消费性住房，或者租房解决居住问题。以上城市住房制度改革的设想，实际是对80年代末90年代初形成的改革思路的回归。
第三个亮点，文章第四部分用较大篇幅，全面论述了发展住宅合作经济，有扎实的理论根基，有二百年的经验积累，有成熟的制度规范，有深厚的群众基础，因此有广阔的发展前景。目前中国的住房制度，号称是市场加保障的“双轨制”，建议再增加一个以住宅合作为代表的半市场半保障轨，也就是邓小平所说的“民办公助”轨，只有“三轨制”才能从根本上解决问题。
此文2016年10月脱稿后，我即送孙文盛部长审阅，他给予较高评价，对我有很大激励。我考虑再三，将文章寄给当时的中央常委、中央办公厅主任王沪宁同志，因为他同时兼任中央综合改革委员会副主任，而且当时的中央综改委办公室也设在中办。我附信说明寄送此文的目的，是供中央综改委考虑城市住房制度改革问题时参考。后来文章发表于财新传媒的《中国改革》2017年第２期。至此，我对城市住房制度改革的专题研究，基本结束了。
回顾我的研究经历，前期侧重土地管理内部，后期侧重土地管理与外部的关系。但前后的脉络是贯通的，都是把政府与市场的关系问题，作为土地使用和土地管理制度改革的核心问题，来加以研究探讨。
在长期研究基础上，形成的主要结论是，我国政府一身二任，既是经济社会的管理者，又是国有土地的所有者。两个角色差别很大，管理者行为要求规范化，一切依规办事；所有者行为则相对灵活，我的东西我做主，可以卖，可以送，可以换，可以借，可以租等等。当然，即使在自己内部，也必须有议事办事的规章制度。如果是作为客户到市场上去，与其他客户要平等协商，等价交换，公平交易，遵守管理者定的规矩。这样两个差异很大的角色，却被放在一个政府部门身上，这就必然会产生角色错位问题，这恐怕是我们土地管理工作所存在问题的一个十分主要的原因。将来如果条件成熟，还是要按照总书记在十八届三中全会上讲的那样，把所有者与管理者分开，才能从根本上解决问题。
本文开头已讲，我在过去的研究工作中，能发现一些别人不一定能发现的问题，提出一些独立见解，得益于长期学习、积累的马克思主义理论基础；得益于长期在土地管理系统工作，了解40年来土地制度改革的全过程，既了解高层的重大决策，也了解百姓的疾苦、基层的烦恼，算得上是能顶天能立地。但现在情况变了，退休十多年，脱离实际太久，处于从社会人向自然人回归之中，既不能顶天又不能立地了，已经不具备结合新的实际，深入研究的条件了。社会科学领域，从事基础理论研究，可以终其一生，老而弥坚。从事应用性研究，则受实践条件限制较大。条件不具备了，硬要凭过去的名声或头衔赖在台上，只能有害无益、讨人嫌。人贵有自知之明，所以我于2019年写了一篇文章，题目是“土地研究收官记”，宣布退出江湖，不再做研究工作了。收官的意思，不是什么话都不说了，而是不再自不量力承接新的研究任务。至于谈谈过去的改革经验，依据过去的经验，提提对未来的设想、建议之类，还是可以做的。文章写好后寄给《上海国土资源》编辑部，编辑部主任老龚认为文章题目不提气，经商量改为“从事土地研究30年纪略”，发表于2020年第１期上。
回顾人生，我是幸运的。能在苏星同志的耳提面命下工作、学习，是我最大的幸运。能与张卓元、林兆木、李光远、杨世英、任维中、马镔、郑宗汉等经济学大师或经济理论造诣深厚的人共事，从中学到很多，也是幸运的。
到土地管理系统工作，又有幸遇到王先进、邹玉川、李元等领导，他们有自己的思考、见解，但是很愿意听取各种不同的意见，理解、鼓励、支持我研究问题，甚至帮我搭建开展学术交流活动的平台。我感谢他们！
还应该特别感谢孙文盛同志，他到国土资源部伊始，并不分管我，却关注到我的研究工作，专门找我了解情况。接任部长以后，更给我极大支持。在我国，对重大的制度、政策进行调整、改革，有复杂的决策程序，政府部门的主要职责和日常工作，是执行现行制度和政策。因此对一个研究人员的意见，听与不听，可谓无足轻重，顶多由某个职能部门听听就可以了。但孙文盛是个不按套路出牌的官场另类，他的领导风格是看人先看长处，让干部发现自己的潜力，增强上进信心。他“钢琴”弹得好，在全力弹奏主旋律的同时，还时不时弹一下类似我这样的不和谐音。他隔三差五打个电话，來封信函，或问我最近考虑什么问题，或提出问题请我思考，或转来别人的意见建议请我谈谈看法，有时部里开会，他还提前听听我有什么意见。我研究形成的观点，大部分是要改变现行制度和政策，孙部长十分清楚，在他的职责范围之内，这恐怕不可能做到，但他仍然愿意听取我的意见。他给我提的问题，并不限于国土资源管理，宏观经济，其他部门的难点、热点，甚至国际问题都有，可谓海阔天空，无所不包。显然，他不是单纯把我当下级，而是当作可以交流思想的朋友。但毕竟我是下级，他还是有意保持一定的距离，避免个人关系庸俗化。他了解我的志趣、爱好，最终同意我提前免除领导责任，退居二线，专心研究。我从文盛同志身上感受到的，是无产阶级政治家的宽广胸怀与气度，是共产党人的责任与义务观。 能够在他的领导下工作和从事研究，也是我人生的极大幸运。
