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| 重启中国经济的发动机，就一定要按下这个钮？ |
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2015-11-2 14:33:00 |
中国经济到底是“新常态”还是“持续下滑”?争论盖缘于我们对过去20年中国经济高速增长的发动机的解释。解释不了增长的动力，也就说不清动力为何消减，也就判断不了经济下滑是暂时的还是不可逆的。
1 重新解释经济增长
过去三十年，中国经济的高速增长在于引进仿效成熟的交易模式，相当于直接加入国际通行的体育赛事一样。比如，高速公路按里程收费(英国工业化时期运河的收费模式)，机场建设实行“机场建设费”制度，通讯行业收“初装费”，三峡工程实行电费附加的收费模式获得融资，等等、
节省创设规则，直接引进制度，是中国经济过去三十年保持高速增长的后发优势。因为制度创新是非常困难的高风险试验，发展中国家可以直接参加“顶级国际比赛”，从而绕过制度创设的门槛。
但是制度是真正的国家财富。发达国家和发展中国家的最大差别，不在于劳动力、土地、资本等要素禀赋，而在于制度积累。一个国家，一座城市，即使被彻底摧毁，只要盈利模式可以恢复，所有物质损失很快也会恢复。这就好像一个体育项目即使损失掉所有伟大的运动员，只要比赛规则还在，这项运动早晚还会恢复到以前的水平。
发达国家城市被战争或自然灾害毁灭，重建后还是发达国家;发展中国家从灾害中恢复后，却不可能直接变为发达国家。发展中国家要在社会财富上赶上发达国家，必须先在盈利模式的积累上赶上发达国家。
经济增长速度取决于盈利减去成本的差额剩下的净收益，即租值。租值减少，增长就会减速。社会总租值减少，经济就随之萎缩。增加固投并不必然带来社会财富的增加，只有投入资本带来净收益才会实现扩张。没有净收益的固投，只是意味着更多的负租值。
并且，利益各方对剩余(租值)的争夺，会导致租值消散。比如，高速公路、过桥费可以创造巨大剩余，但使用者会通过舆论要求减少甚至取消收费;盈利的国有企业，会吸引冗员沉淀(过度就业)导致成本增加;高利润行业，会吸引来更多的竞争者导致供给过剩，利润下降;创新行业会由于仿冒带来收益流失……。要维持经济增长，就要不断设计效率更高的制度(收费模式)。
2 土地财政：增长与衰落
中国经济推动最大的制度，就是广受诟病的“土地财政”。1980年代中期，深圳借鉴并改造了香港的土地制度，1990年这一制度在全国推广，经过1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》、1994年分税制、1998年住房制度改革和《土地管理法修正案》、2003年经营性土地全面招拍挂，2014年地方一般公共财政收入(本级)达到75860亿元，同年土地出让收入高达42940.30亿元。
土地财政是中国经济增长的最主要的发动机，是支撑城市基础设施建设的主要财源，同时也衍生出了一系列以“房地产+”为特色的盈利模式。比如“房地产+高铁”、万达的“房地产+商贸”、华侨城的“房地产+主题公园”、高新区的“房地产+产业”、教育部门的“房地产+大学城”，等等。
从实体经济到金融服务，从液晶面板、集成电路到“万众创业”，几乎都可以看到土地财政补贴的影子。甚至中国经济的出口、外储、货币，都离不开这一盈利模式的支撑。
但是如今租值正在消散。
租值消散1：土地成本。
1989 年，财政部颁发《国有土地使用权有偿收入管理暂行实施办法》，规定城市土地出让收益的 20% 留给地方政府，用作城市建设和土地开发费用，其余 80% 按四六分成，中央政府占40%，地方政府占 60%。据此推测，当时的土地成本(包括征收和开发)占土地出让收益的比例不应超过20%。
到了2014年，全国土地出让收入42940.30亿元，而土地出让支出高达41210.98亿元。其中，用于征地拆迁补偿、土地出让前期开发、补助被征地农民等成本性支出33952.37亿元，占总支出82.4%。扣除成本性支出后，当年形成的土地出让收益仅为8987.93亿元，占全国土地出让收入20.9%。
租值耗散2：收入下降。
从2014年8月开始，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有68个，较上月增加4个，持平的城市有1个，上涨的城市仅有厦门1个，为0.2%;杭州的跌幅最大，为下降2.1%;2014年全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%;销售额7.63万亿元，同比下降6.3%。
2014年国有土地使用权出让收入增速从上一年的44.6%猛跌到3.2%。根据财政部今年3月16日公布的“2015年1~2月财政收支情况”，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比罕见地下降了36.2%。而1-2月份，全国土地成交同比下降31.7%，土地成交价款下降30.2%，更是预示了土地出让到款将会继续暴跌。
租值消散波及了整体经济。土地财政 “喘振”，“房地产+”模式支撑的中国经济同步进入下行通道。
2014年上半年，发电量增长率就已经从“十二五“平均的8.5%跌落到5.7%，三季度发电量猛降到1.7%，四季度发电量更是下降到1.3%。2014年上半年，全国铁路货运量下降2.1%，三季度下降2.5%，四季度下降达7.8%，其中11月下降6.9%，12月份下降11.4%，降幅前所未有。
中国经济面临较大的下行压力。目前最迫切的，已经不再是争论经济是否会下滑，而是如何防止经济自由落体坠落，如何找到新的经济增长动力。
房地产是地方政府的“股市”，中国房地产市场的本质是融资。如果我们把一个城市看作出售公共产品的企业，一级市场就相当于把城市的股票包销和券商(开发商)，券商(开发商)再把加工过的产品(不动产)分销给散户(业主)。购买一个城市的不动产，实际上就是购买城市公司的股票。股票的市场价值，是对一个城市未来公共服务水平的预期。
房地产代表的市值远超股市。金融方面，早在2011年时，中国银行抵押物中地产和其他不动产就已高达39%(在规模达14.5万亿房地产信托等影子银行中这一比例更高);税收方面，以厦门为例，2014年厦门房地产相关收入占地税收入高达45.57%;财政收入方面，2014年地方政府通过土地出让融资近4.3万亿之巨(相比之下，沪深股市新发行股票不过474.85亿元);家庭收入方面，2014年房产占城镇家庭财产比例的中位数上升到80%左右，即使农村也在60%左右。非储蓄金融资产占比已经降到个位数。
一旦房地产市场垮掉，对经济的冲击将远超股市崩盘。从政府到银行、从企业到家庭，全社会的财富全都要被重估。如果说股市下跌是一场特大山洪，国家还有力量组织抗洪，房地产市场下跌则会像水库垮坝一般，大量财富席卷而去无人能救。
这并非危言。2015年上半年土地市场供需双降。具有指标性的全国300城市，推出土地面积下降29%，成交面积下降40%，出让金下降38%，溢价下降2%。其中，前50大城市出让金下降35%。这都是房地产市场有可能出现崩盘的前兆。
3 阻止房地产市场崩盘
策略一：弃量保价。
在房地产市场价格和数量不能两全时，要压缩规模，力保市场价格不会暴跌。房地产市场上的价格，是给所有存量的不动产定价。这部分资产在经济中的规模，远远大于市场上流通资产的规模。
在银行，39%为地产和其他不动产;城市居民80%左右、农村居民60%左右资产为不动产;在政府和企业中，不动产所占的比重也远远超过其它资产。一旦房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量资产的价值，就全部需要重估。主要经济体(特别是企业和政府)的资产负债表的变动将会影响所有市场参与者信用，后果极为严重。
不同于股票，房地产是地方市场，高资产估值可为本地企业增加竞争优势。以厦门为例。2014年下半年，是全国房地产最不景气的时期。百城房价指数显示，全国100个城市新建住宅平均价格已经连续8个月下跌，并有跌幅扩大的趋势，但厦门房价却保持稳定，环比更是逆势上涨1.84%，涨幅首次位居全国第一，同比涨幅达到了12.27%，位居全国第二。2014年12月的新建住宅平均价格为21152元/平方米，超过广州，仅次于北京、上海、深圳，居全国第四。
厦门的经验就是从供给端加以控制。2010年后，厦门商品房供地量就没有增加，2014年土地出让金(172.5亿)甚至比2013年(265.8亿)还有减少。近几年，本岛商住用地几乎完全停止推出。2014年“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”排序，在市场去化能力最强12个城市中，厦门排名第一。
策略二：抑制变相融资。
由于缺少预算，地价较高的条件下，政府往往会通过“房地产+”模式为这些项目融资。各种政策性土地融资规模比土地出让规模更大。包括棚户区改造(通过增容)、老厂房改造(通过改变用途和期限)、城中村改造(通过增容)、危房修复(通过增容)、基础设施建设(如地铁上盖物、高铁配套用地)、养老(小产权)、征地预留集体发展用地(小产权)、工业配套(小产权)、乡村旅游(小产权)，等等。
如果政策性土地融资过多，限量保价政策就会形同虚设，昆明可以作为实例。2008年，仇和调任昆明市委书记一个月，就做出实施城中村五年重建改造的重大决策，336个城中村纳入了改造范围，到2015年3月18日为止，昆明纳入规划改造范围的城中村增加到了382个，实际批准的257个城中村的改造，建筑面积高达9618.19万平方米。
到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时，已经启动改造229个，市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。根据2014年“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”排序，昆明在供给过剩最严重的城市中，仅次于兰州，位居第二。
策略三：控制征地拆迁成本上涨。
中国过去三十年的高速发展，正是由于垄断一级市场可以让政府以较低的价格获得原始土地，这是土地财政的基础，也是中国高速城市化的重要推力。同样这也是导致中国经济失速被迫转入“新常态”的主要原因。如果现在评价过去十年的全局性遗憾，最大的一个就是没有能够抑制征地拆迁成本的快速上升。
要控制征地拆迁成本上涨，首先要明确补偿标准。现行《土地管理法》第47条 “土地补偿费和安置补劣费的总和不得越过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”，对于当年抑制地价过高起到了重要的作用，现在的征地拆迁成本快速上升就是因为这一标准发生了动摇。
中央应该把制定标准的责任担起来。要将征地拆迁数量作为干部考核的主要参考，也要把征地拆迁标准的执行作为审计的重点。中央应该敢于保护支持那些为了大多数人的利益不怕得罪少数钉子户的干部。要让老百姓知道，超额补偿是对其余更多老百姓利益的侵害甚至剥夺。
垄断一级市场的核心，就是农业用地转为城市用地必须由政府征用，这是压低征地成本的关键。在土地财政语境下，商业土地出让一样是为了公益事业融资，要彻底驳斥那些政府低价收储高价转让是剥削农民的谬论。这个差额乃是城市公共服务融资的主要来源，是属于更大多数公民的利益。收益越高，包括被征地者在内公共利益的收益就越大。
策略四：盘活存量。
土地财政失去动力的主要原因，就是征地拆迁成本上升和小产权的泛滥，侵蚀了其盈利空间，从增量继续获得收益的区间迅速收窄，但这并不意味着土地财政全部潜力的耗散。在已经形成的存量中，仍隐藏着巨大的收益空间。
工业用地是隐藏的财富。在城市化初期工业用占比往往很高，中国城市目前工业用地占城市总用地一般都超过30%。例如，2010年，上海工业用地占总用地的46.3%，深圳大约是40%。
随着工业化完成，工业用地占城市用地比重会显著下降。例如，纽约1988年时，工业用地占比就降到7.5%，芝加哥1990年是6.9%，大阪1985年时14.5%，横滨1980年时是7.3%，东京1982年时只有2.5%。工业用地的释放，意味着巨大的存量财富。
以厦门为例进行估算，厦门建成区面积334平方公里，工业园区面积130平方公里，工业用地约占39%。只要工业用地占比降到横滨的水平，就可以置换出80平方公里土地。降到纽约水平，就可以获得新增用地104平方公里。
如果容积率按1、每平方米楼面价1万元计，就是上万亿的土地收益。由于没有征地成本，周边主要基础设施配套已经完成，租值几乎没有消散，潜在净收益将会非常巨大。如果全国工业用地都能盘活，带来的净收益可能达到数十万亿甚至百万亿之巨，足以支持又一个十年的经济高速增长。
盘活存量工业用地，在政策设计方面：一要缩短新增供地年限。鉴于企业寿命周期大约8～14年，深圳工业用地出让年限已经从50年降到30年，上海降到了20年，北京有的开发区甚至降到了10年(对于到期仍然有效经营的可以自动延期);二是老的工业用地到期必须收回，不得任意提高土地收储价格，特别要慎重推出“退二进三”优惠;三要研究对存量工业用地设置最低税收要求，或设置可以用税收抵扣的基准租金。确需政策性减免地租的，逐年评估，按绩效退租。
如果这些政策能够得到有效执行，现在出让的工业用地，就相当于为以后政府储存巨额资产，现有工业用地也会被市场接受为准存量资产(期货)。如果借助“影子规划”的手段，提前给出工业用地未来的用途，然后可以通过期权抵押、证券化等办法加以盘活，政府完全可以在不在土地市场上增加供给的前提下，为当前的基础设施和增投大规模融资。
4 寻找新的动力
OECD首席经济学家安格斯?麦迪逊(Angus Maddison)按照1990年的美元价值计算，2008年中国的人均GDP为6725美元，相当于美国人均国内生产总值的21%。与1951年美国和日本、1967年美国和新加坡、1975年美国和台湾、1977年美国和韩国之间的差距相当。而这四个经济体在其后的20年，都实现了持续的经济起飞——日本的平均年增长率飙升至9.2%，新加坡8.6%，台湾8.3%，韩国7.6%。
日本1955时城市化水平达到50%，和中国目前的水平相当。当时日本非但没有进入下行通道，相反，从1956到1973年，日本实现了长达18年13.6%高增长。到1970年前后，日本基本上实现了现代化，成了仅次于美苏的世界经济大国。
中国经济能否继续实现高增长，取决于我们是否能够找到新的动力。过去十年，我们除了互联网等少数商业模式，绝大部分都是“房地产+“模式，鉴于土地财政模式租值在迅速耗散，依附其上的商业模式也必将难以为继。中国经济增长新动力，简而言之，就是非“房地产+”的模式。
发动机一：住房。
商品房市场是当前资本市场杠杆率最高、泡沫最大的领域。今年3月份，住建部等部委推出的放松调控、鼓励更多资本进入房地产市场政策，效果如何还很难说。更大的库容意味着更惨烈的垮坝。但“限量保价“政策，又会使得新进城居民(他们是城市化带来的最大机会)的大量住房需求得不到满足。
怎样盘活这部分需求?廉租房、保障房显然不行，因为这一模式带来不了净收益反而需要消耗宝贵的财政收入和存量土地。可采取“共有产权”或“先租后售”的方式。同棚改、城中村改造不同，这两种模式都无需依赖土地市场和财政补贴，是由业主自己支付成本，政府收益通过期权化或转移到其他税收收益，特别重要的是对当前的房地产市场不会造成冲击。假设全国一年建设1000万套，每套50平方米，造价25万元(成本5000元/平方米)，这一模式每年拉动固投就是2.5万亿。
发动机二：基础设施。
以地下管廊为例。地下管廊分为廊体和管线两部分，每公里廊体投资大约8000万元，管线大约4000万元，总造价每公里1.2亿元。有人据此估计，到2020年地下廊道将有8736亿需求。平均每年拉动固投1456亿。
2014年6月14号，《国务院办公厅关于加强城市地下管线建设管理的指导意见》发布。今年1月，财政部官网公布了开展中央财政支持地下综合管廊试点工作的通知。3月份，发改委发布《城市地下综合管廊建设与项债券发行指引》。7月28日，国务院常务会议再次部署推进城市地下综合管廊建设。但从各地进展看，效果并不理想。究其原因，就在于地下管廊投资仍没有找到有效的盈利模式。
中国城市的地下空间管理，同1990年前的土地市场一样，由于大部分都是市政功能，业主不是政府就是国企，长期以来基本上都是无偿使用，自然没有人愿意为节约地下空间建设管廊。
要想通过市场供给地下管廊，首先必须向地上一样，有偿使用地下空间。可仿效土地财政建立地下空间有偿使用机制。根据开发价值对地下空间定价，并建立产权登记和规划许可制度。只要管廊可以通过收费盈利，自然就会找到最优的融资模式。
发动机三：消费。
以停车需求为例。最近十年，全国主要城市汽车拥有率爆炸式增长，随着而来的就是停车供给的不足。由于早期规划配建停车位不足，购车时没有与是否拥有车库挂钩，结果大部分私家车停放在公有或共有的空间，几乎在所有城市沿路停车都是随处可见。这是显而易见的需求，但并没有转化为拉动经济的供给。
之所以面对这么大的需求，停车场却赚不了钱，主要是由于路边停车成本极低，很多甚至是不收费的。这就好比地下空间，如果利用是没有成本的，根本就不会有人愿意租用综合管廊，这是一个道理。
正确的对策，首先，由于道路是全体市民的资产，所有占用道路停车都等于侵占其它居民的权益，因此必须为此付费;其次，把所有道路红线内土地作为资产，注入一家国企。并授权其向所有在路上停放的公私车辆收费。所得收益用于建设停车楼(或地库)并有同一家公司统一经营;第三，提高路边停车价格，降低停车楼(地库)价格，用路边停车收益补贴车库停车成本。
以厦门为例进行估算：厦门2014年小轿车保有量68万辆。加上外来车辆，保守估计约70万辆。70%在岛内运营。加上外来车辆，假设岛内有50万辆车一半没有自有停车位(本岛停车位约20万个)。即使每辆车每天停车只缴20元，一年下来仅本岛就有超过18亿元的收益(由于收费成本很低，停车费可以近似看作净收益)，足以覆盖所有停车场建设成本(甚至土地成本)。
全国2015年汽车保有1.05亿辆，大部分在城市运行。按此计算，每年的停车市场收入高达3.8万亿。也就是说，停车场建设可带来上万亿的有净收益的固投。
总而言之，中国经济过去三十年，主要的增长动力就是土地财政模式。当前中国经济增速下滑，主要是由于土地财政模式租值正在消散。修复土地财政和寻找新的增长模式，重启中国经济增长动力，宏观经济政策必须建立在微观经济模式的分析之上。下跌、增长还是新常态，取决于我们能否找到新模式。 |
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