编者按

房地产市场的发展关系到经济增长和就业民生，近些年，中国房地产市场发展趋于平稳，但是仍有一些关键问题没有得到解决，部分周期性与结构性问题甚至有所恶化。本文为北京大学汇丰金融研究院执行院长，亚洲金融智库首席研究员，香港交易所集团首席中国经济学家巴曙松教授就当前房地产市场存在的问题和风险提出的相关政策建议，包括优化住房供给体系，坚持宏观审慎和政策中性、化解住房金融风险，及重塑市场监管体制三部分内容。

巴曙松：北京大学汇丰金融研究院执行院长，亚洲金融智库首席研究员，香港交易所集团首席中国经济学家

改革开放以来，中国住房市场经过40年的发展，人均住房面积接近37平、户均住房套数超过1，近8亿城镇人口告别了住房短缺，住房市场实现了总量平衡。

在当前经济潜在增长率下降的形势下，要挖掘经济增长的潜能，需要推动人口的“二次城市化”。二次城市化的核心是让人口从低等级城市向高等级城市进一步集聚，并且要实现人的城市化，让人真正留在城市，为人口城市化提供良好的住房基础。

结合当前市场存在的问题和风险，中国房地产的主要任务是：优化住房供给结构，提高住房保障水平，化解住房金融风险，重塑市场监管机制。

一、补齐租赁短板，优化住房供给体系

租赁市场是中国住房体系中缺失的关键一环，发展租赁市场的关键不在新建多少租赁住房，而是建立标准化、专业化的租赁生态体系。

一是通过税收、金融、法律等手段盘活规范租赁市场。特别是对少数租赁市场供需矛盾大的城市，政府通过税收定向减免、金融担保、RETIS等方式，为开发企业扩展融资渠道、降低运营成本。建立公平竞争的市场环境，防止地方政府或国有企业利用财政资金从存量市场低价收购房源。此外，应尽快推动租赁立法，明确租赁双方、中介机构、专业运营机构的权利义务关系，对恶意违约、破坏市场秩序的行为追究法律责任，通过法律保障租房者获得城市公共资源的权利。

二是优化非正规住房市场，发挥市场在住房保障上的作用。（1）制定适用于合租、群租的住房标准，将群租、合租纳入到法律监管体系之内，鼓励企业通过标准化的改造提供多元化的住房产品。（2）制定“城中村”改造办法和流程标准，建立多方利益共享的“城中村”改造模式，防止“城中村”大规模拆除重建对原住户的驱逐。（3）完善租金补贴制度，对不可支付群体（自己申报，租金支出超过个人收入的30%）、新毕业大学生发放租房券，抵扣其收入的30%与租金的差额，帮助其到市场上租房，打破租金补贴与户籍制度之间的关系。

二、坚持宏观审慎，化解住房金融风险

防范金融风险与支持正常购房需求不能对立起来，避免恶化首次购房者的条件。

一是将开发企业债务风险纳入宏观审慎监管框架。（1）制定开发企业的债务风险警示标准，在拿地时需作为资质审核的标准，超过风险警示标准的不得参加土地竞拍；（2）开发企业在进行股权融资和债券融资时需要强制披露债务风险；（3）金融机构需对开发企业的偿债风险定期做压力测试，并建立不良贷款处理预案。

二是加强个人按揭贷款的穿透式监管。（1）严格监管个人首付资金来源，强化个人征信的约束力，对违规使用信用贷、消费贷支付首付的购房者予以惩戒。（2）改革个人按揭贷款制度，将购房首付比例以固定的方式确定下来，不作为市场调控的手段，确保首次购房者首付比例不低于30%。（3）成立国家住房银行，对因缺乏收入、资产的低收入群体给予法定的贷款担保，减少边缘群体从非正规金融机构或民间金融机构贷款。

三是强化金融机构防范风险的责任。制定强制的信息披露制度，金融机构需要定期向监管部门和社会披露房贷收入比、房贷价值比、贷款不良率等指标，确保信息真实透明。

三、坚持政策中性，重塑市场监管机制

房地产市场政策要保持中性，不刺激，不打压，让市场需求在一定时间范围内平稳有序释放。

一是改革地方政府绩效考核办法。（1）对市场稳定的考核指标由“房价平稳”转为“交易量平稳”；（2）对住房保障的考核目标由建设保障性住房的数量转变为低收入群体、流动人口的住房条件、可支付性等方面。

二是改革单一垄断的土地出让制度，建立收益共享的土地制度。（1）允许和鼓励农村集体建设用地、农村宅基地直接进入市场，让农村居民获得资产价值。配套土地流转税，避免产生大规模土地投机。（2）对于保障性租赁住房，土地出让实行按年交租制度，政府、开发商和居民共同收益。

三是改革市场调控方式，建立符合市场规律的长效机制。（1）取消政府对市场的行政性管控，逐步放开限购限价等行政干预，允许外来人口满足合理自住需求。（2）依托不动产登记信息系统，建立以税收体系为主的调节方式，实行按照价格累进的流转税制度和按照房屋持有量累进的持有税制度。