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| 2012年下半年中国房地产发展及未来趋势 |
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2012-11-18 11:41:00 |
房地产持续繁荣了13年，未来何去何从，大家可能有期待，也可能有失望。目前国家政策比较坚定，但是市场有很多躁动，我对中国房地产的走势有一些理解。
首先，我认为应该中国房价持续上涨13年的原因，就是购房者中投资需求比例过高，100套房子有50套就是用来投资的，深圳有90%以上是投资购房，中国的货币资金太多，过度的供给货币必然导致房价上涨:其次，我们的住房制度缺乏一种稳定装置，也就是没有刹车装置，没有税收调节，当前的限购政策实际上是代替征税政策。资金形式的变化、环境的变化是决定房地产趋势最关键的因素。2009年房地产投资增长45%，而整个社会投资增长只有不到30%，结果当年全国房价上涨50%，可以说，资金过度供给必然导致房地产的泡沫化，但是当前资金流向房地产的速度在明显的减缓，看近几年的房地产投资增速的数据，2009年是45.2%，2010年是25%，2011年是14.1%，其中前三季度增长20%以上，第四季度零增长。今年1一5月份恢复到5.7%，这是政策放松带米的小幅恢复，但是远远不可以满足房价的上涨，房价上涨是没有推动力的。
今年将是房地产拐点，将会持续较长时间的总体向下的趋势，这一判断既是来自于价格过高泡沫过大，更重要的来自于房企资金链危机，据此，我有一些建议:第一未来几个月确实存在一个回升期，政策有一些松动，资金有一些回流，但此时房企更应该低价快跑，回笼资金;第二，不要对政策放松抱太高的期币翻吐，未来的政策放松，主要是为了保增长、稳增长的政策，不可能出现2009年那样的大幅放松;第三，转移投资战线，我认为房地产面临着一个三年到五年甚至更长时间的调整，要生存下去必须要做一些战略性的安排，商业地产可能是一个机会。 |
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