房地产市场繁荣时期的危机时期
2008-7-8 10:13:00
 

  当大家都在谈论房市"拐点"会怎么样的时候,有一些悲观的时候,能看到这是一个新的时代、新的起点,重新回归产品的时代、专业的时代,理性的时代。我觉得这是振奋、振聋发聩的观点。近年来,我们经历了一个很疯狂的年代,很多开发商利用恐慌制造推销,“你买不买,你不买下个月涨一千块,你不买别人买”,这样的推销方式本身就不理性,根本就不用关注产品本身,而现在我们终于以产品来说话。所以我很同意这种观点,特别从另外一个角度看到这样一个市场,这是比较正常的局面,这是积极的心态,自信的表现。但是我要表达一点稍微有点不同的地方,我认为这个时代还在迅速地变化当中,去年是非常疯狂的一年,从去年第四季度开始,房地产进入观望,可以看成是信贷风波造成的观望,因为去年信贷方面政府出现了一些限制。但是根据房地产的基本情况以及整个资金链来分析,在今年一季度或者二季度时候市场可能会恢复,但是现实仍在继续观望,而且已经从信贷风波造成的观望演变成因为信心问题造成的观望。这比信贷观望更可怕,因为有可能会继续延续下去。

  同时我们的时代仍然处于快速地变化当中,如果说去年状况不正常,非理性上涨不正常。那么现在正在恢复到一个理性时代、专业化时代、产品说话时代。但是观望继续延续,继续对房地产一致唱衰,政府政策没有任何改变,那么市场会继续恶化。中国经济,从去年开始已经发生戏剧性的变化。比如股市,大家对股市丧失信心。在中国经济基本面以及资金链没有发生太大变化的情况下,曾经出现530的增长。那时候中国经济基本面和资金链都没有变化,但是什么变化?信心没有了,胆子没有了,所以出现振荡。530以后,中国经济基本面还没有垮,没有发生根本性逆转,资金面也没有发生更多地变化。今年以来,仅存款增长就超过300亿,大量国际资本进入市场,企业利润增长仍然处于20%情况下,我们的股市已经不正常,跌到历史最高点。接下来,房地产市场如果仍然一致看衰,没有任何举措来维持信心,市场继续往下,可能会进入另外一种非理性。

  这个阶段已经开始用产品来说话,但是当产品没有说服力时候,大家就是希望房价下跌,跌得越凶越好,这时候也会形成另外一种非理性。那么,中国的房地产市场就可能成为中国第二个股市。此外,还有一个更大的故事,就是中国经济的故事。博鳌论坛上,我们听到海外同行对中国经济唱空的消息,这些唱空、这些故事,现在还没有被大多数人接受。但是博鳌论坛也开始发布一些唱空信息,他们认为中国经济不仅出现两位数的通货膨胀,而且可能出现经济衰退。如果房地产市场沦陷成为第二个股市,将会看到国际同行对整个中国经济唱空。如果全中国人对中国经济的信心转为观望,那么经济就演变成另外一种股市。那时政府再想往回调就很难了。

  从目前整个中国经济的结构来看,它正处在工业化方兴未艾、城市化加速阶段,包括住房。住房发展从发达国家平均水平衡量,只走了三分之一水平。所以中国经济基本面,依然是结构调整加快,内在发展动力强硬的形势。另外,全世界都看好中国经济,大量资金涌入,所以资金链并不缺乏。但是要警惕在繁荣时期的紧缩是否过头。

  今天2007年、2008年的中国经济跟1997、1998年的中国经济有很多的类似之处。1997年进行一轮紧缩性调整,进行紧缩性调控,那时各项紧缩似乎都起到良好效果,经济运行良好。但是不好现象就是物价依然偏高。2007年经济运行似乎也是良好,增长超过11%,经济效率很好,消费对整个经济的拉动第一次超过了投资的拉动,东西部的差距在缩小。但是也出现物价过高问题;1997年面临一场不确定的外部金融风暴,2007年同样遭遇美国次贷危机;1997年经过四年的紧缩,很多政策到了临界点,再紧缩就会形成最后的稻草压垮骆驼的效果;2007年也是这样,很多紧缩政策,比如房地产利税调整五次,再紧缩也有可能是最后一根稻草压垮一根骆驼的笑话,我们完全有可能重演1997年的情形。1997年物价比较高,经济过热比较危险,仍然采取从紧政策,结果1998年的经济一落千丈。1998年年内CPI还有二点几,但是到年底就下降。中国经济现在也是处在这样的危机时段,尽管现在还是繁荣时期。但是我们一定要清楚,中国是发展中国家,三十年乐观物价的平均增长是百分之六点几,所以6%的物价增长并不是我们国家第一位要考虑的因素,我们国家最要考虑的因素依然是经济增长。因为中国是发展中国家,发展是硬道理,如果花钱的时候多花一块钱,但能挣五块钱,风险并不是很大。如果由于宏观调控,少花一块钱,同时也少赚五块钱,那绝对是得不偿失的调控,现在有可能就是这样的调控。

  今年以来,出口增长已经变为负数,顺差比去年同时期更少,所以出口对经济已经没有风险。另外,表面上投资的增长还是比较高,但是物价上扬的时候,尤其是物价波动比较剧烈的时候,一到四月份实际投资只有百分之十五点几,远远低于以前的同期水平,所以投资从实际增长来看已经在迅速地下滑。第三,国家统计局公布的一季度GDP使用的是生产法,而生产法的GDP本身有误差。目前城镇居民收入增长扣掉物价水平今年大概只有3.4%的增长,这几乎是近几年来最低的一年。所以我们预期消费增长将不会持续。因为消费增加与收入增长有高度的相关性,今年能达到百分之十一点几的超高增长是消费的增长。而其中的关键原因就是因为去年有财富效应。现在财富效应已经没有,股市已经失去了财富效应,房地产市场也没有财富效应,所以今年不可能出现消费增长超过收入增长。

  城镇居民消费超过了四分之三,而目前实际收入增长放缓,所以我们预期消费增长有可能持续。这时用支出法来计算,预计今年经济增长从百分之十一点几,迅速回到百分之九点几。但是局势能否稳定呢?如果不能稳定,我们就要考虑。我们现在处于一个繁荣时期的危机时期,我们有必要重新来反省、反思我们的宏观调控政策。我们究竟以物价为主,还是以经济增长为主?我的回答是,对于中国来说,发展是硬道理,发展的增长和就业的考虑是最重要的。

  那么,中国的紧缩的政策是否还要继续?我认为有一些方面需要继续。政府报告提到要防止经济下滑,而防止经济下滑现在可能已经要采取一些往回调的措施。但是否还能起到效果,是不是已经晚了呢?比如房地产行业,现在即使放出一点消费信贷,有人愿意贷款买房吗?所以我认为今天的时刻很像1998年的时候,但唯一能够欣慰的是,政府的宏观调控已经更有经验、更加成熟。所以我们预计政府会正确把握好调控时机、力度和节奏。此外,我们拥有一批优秀的企业家。1998的时候企业家只会唱歌,现在拥有一批非常优秀的企业家,在经济波动中,企业家的抗衰能力增强。最后,消费者也会比较成熟。

 
 
  • 标签:房地产 消费 
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