笔者曾一再强调，房价高涨只是中国住房发展诸多矛盾的一个爆发口，但并非根本问题。对于中国房地产深层问题的认识，需要借助于阿马蒂亚?森的“以自由看待发展”的分析框架才能认识清楚。以森的分析框架，我们会看到中国房地产发展的严重缺陷，那就是在一些地方出现了权力与资本结合、社会参与和分享极不充分现象，其典型特征便是笔者所概括的“开发商发财，官员发展，成本社会掏”。

　　改变调控思路

　　君记否？1998年，地方政府的土地收益不足数十亿元。然而，2005年地方政府的土地收益已经超过了5000亿元，开发商的利润则超过了1000亿元。

　　因为权力结构不平衡，因为市场的扭曲，房地产的利益分配严重畸形，中国房地产业已经到了众人声讨的地步，因此政府必须超越一开始的房地产调控思路，转向发展模式的重建，尽全力开创符合科学发展观、和谐社会以及政治文明建设的新的公平发展、利益共享的新增长模式！

　　由此，才能让社会公众能够分享中国经济的繁荣，分享房地产发展的收益，为此必须在地方官员考核、经济发展体制等方面作出重大改变。而所有这些，又势必将对地方政府形成新的压力方向、新的激励方向，引致中国住房发展的游戏规则发生改变。

　　政府保障责无旁贷

　　当然，笔者认为，对地方进行房地产调控效果的督促检查(请注意这次的调控文件首次让监察部参与其中)的办法毕竟是短期的行政办法。其实，国务院的政策措施还可以更严厉些，在政治文明建设不可能一步到位的情况下，不妨在房地产调控问题上实行一票否决制。也就是说，对房价失控、中低收入者住房问题没有解决好的城市，政府主管应当承担直接的行政处罚。如此一来，地方政府官员便再也不能只考虑增长，而必须在增长与民生间寻求平衡，中国住房发展就将转而进入新的轨道。

　　除此之外，房地产游戏规则的改变还牵涉到土地产权的变革，因此，“国六条”细则后，政府还需要作进一步的改革努力。在这方面，笔者建议，最重要的是应该按照十六届四中全会建立现代产权制度的改革方向创新土地制度和政策，改变目前地方政府作为垄断性商品房土地供应商的局面。

　　游戏规则的改变还牵涉到市场的权力结构的平衡。为此，笔者也建议，应该允许失地农民、城市中低收入购房者成立维权协会，合理表达并捍卫其正当权益。

　　显然，只有真正明确政府保障居民住房的职责，并从产权、权力结构以及政治文明的高度来重构中国房地产发展模式，中国房地产发展才能走向真正的希望之途，才能与科学发展观、和谐社会以及政治文明的新的发展理念相适应。

　　让民众分享房地产发展收益

　　笔者注意到，“国六条”细则出台后，遭到少数学者的批评。其实，这些学者既没有弄清楚中国房地产的现实性质，也没有理清楚房地产的市场性质。从现实看，中国房地产市场并非标准自由市场经济形态的市场，所以根本不能用自由市场的标准来评价当前政府的调控政策。而从房地产市场的性质看，由于住房供给不具有无限供给的特性，因此住房市场在任何国家都不是一个完全竞争市场，而是一个垄断竞争市场。对于住房这样的特殊市场，各国政府的监管与调控规则与完全竞争市场是大不相同的。如果认不清房地产市场尤其是中国房地产市场的现实性质，只是根据想象中的市场经济原则来讨论中国的房地产发展并以此进行政策进言，那样的讨论就难免剑走偏锋。

　　回想过去两年多来，房地产争论可谓是一波接一波、房地产调控也是一浪接一浪，但均未能对游戏规则的改变和利益分配的调整产生影响，因此中国住房发展的格局也就始终像鲁迅先生所说的那样“时光永是流逝，街道依旧太平”。缘于此，笔者才转而呼吁要叫停旧的游戏规则，构建新的游戏规则。现在，有了“国六条”细则，这怎能不让人破涕为笑呢！如果说，新“国六条”虽然给人们带来了新的希望，但大家对于政府是否真的能痛下决心改变游戏规则仍是将信将疑的话，那么，在“国六条”细则之后，这些疑虑都可以消失。相比于1998年以来任何文件、条例、政策，大多数的中国百姓从来没有像今天这样有希望从中国房地产的发展中分享收益，为此，我们怎么能不打开香槟酒，像欢庆中国国家足球队出线一样欢庆一下庶民的胜利呢！（时间：2006-6-9）