遏制外资炒楼关键在限制融资渠道
2007-8-1 13:47:00
 

限制外资进入中国房地产市场已经成为国家政策并正在逐步付诸实施,而要有效遏制投机,关键在与削弱投机者投机的能力和内在动力。有鉴于此,阻滞房地产市场外资融资对防范投机冲击具有突出的重要意义。在任何一种资产市场上,投机者如果单纯依靠其本金发起攻击,其冲击力并不足以令人心惊胆战,其可怕的破坏能力主要源于强大的融资能力。因此,阻滞房地产市场外资融资,就能够有效地限制其炒作能力。与此同时,此举还能够削弱其投机的内在动力,因为此举通过妨碍其杠杆融资而抑制了投机者的预期收益率,通过阻碍其快速套现而抑制了投机者的投机倾向。为此,我们需要从债务融资和股本融资两个方面着手。

 

在债务融资方面,我们需要多管齐下加强对金融机构房地产贷款的监管。一方面,我们需要强化直接的管制措施,包括加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,严格控制不合理的房地产贷款需求,防范贷款风险;另一方面,随着房地产市场风险日益浮现,我们需要调整商业银行不同资产的风险权重,提高房地产贷款的风险权重,利用资本杠杆来约束房地产信贷增长。这种方式的好处在于经济过热、资产价格泡沫膨胀风险时过境迁之后,还可以比较便利地降低房地产贷款的风险权重。单纯就限制海外投机者而言,我们应规定境内银行(含外资银行)不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款,以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。

 

在这里需要特别注意的是外资金融机构。如果外资银行所发放信贷的资金来源于国内,那么,从国际收支的角度来看,它向房地产开发企业和购房者个人发放贷款还并不构成外资流入国内房地产市场;只有在其所发放信贷的资金来源于境外时,它向房地产开发企业和购房者个人发放贷款才构成外资流入国内房地产市场。在华外资银行资金来源的突出特点就是高度依赖于境外融资,它向房地产开发企业和购房者个人发放的贷款有相当多的部分构成了外资流入国内房地产市场。2004626日实施《境内外资银行外债管理办法》之后,外资银行从境外调入资金(或曰借用外债)已经不如此前那样自由,但《境内外资银行外债管理办法》无法限制外资银行在境外向房地产开发企业和个人发放贷款。特别是如果外资银行与境外基金(独立基金或银行自己下属的基金)、内地房地产开发企业联手,他们可以通过“回购协议”方式规避对借用外债的管制,其流程如下:

 

①内地开发商与境外投资者签订回购协议;

②境外投资者按照约定金额收购内地开发商的某项房地产;

③到期后内地开发商在原来境外投资者收购金额加上约定利息向其回购这项资产。

 

对这种变相债务投资方式,我们需要加以防范。

 

在股本融资方面,我们需要适度收紧房地产企业和房地产信托投资基金红筹上市途径。在中国房地产市场的各类海外投资者主体中,以境外房地产投资基金的投机性最强,基金在境内的主要运作模式是购买房产、项目合作、参股房地产公司3种,这3种模式中又以购买房产模式对房地产市场泡沫推动作用最强。购买房产模式的对象主要是租金回报高且预期收入现金流比较稳定的中高档写字楼、住宅、工业房产,其预期收益来自以下4个部分:①持有时可以获取高于基金母国/地区的租金收益;②如果日后选择脱手,可以获得该项目自身升值收益,以及③人民币升值带来的汇兑收益。④在完成交易后,境外房地产基金往往进一步将相关物业打包,或直接向国外银行、保险公司私募发行套现,或通过房地产投资信托基金(REITs)等在海外公开上市,从而在较短周期内完成投资套现,既规避风险,又通过加快资金周转提高收益率。在表面上,华人投资房地产比较追求物业本身升值的收益,短期行为特征比较强烈;美欧机构投资者更注重稳定的收入现金流,而不甚看重物业本身升值的收益。以至于有房地产业界人士称亚洲人是用古董商的理念做房地产,以增值为驱动,而美欧人则以收益为驱动。其实,从上面的盈利模式可以看到,稳定的现金流不仅可以让机构投资者立于不败之地,而且是将该项资产证券化、实现上市快速套现的前提。而在有快速套现渠道的情况下,投资者有能力、也有意愿承受更高的房地产收购价格。相应地,我们阻滞这条快速套现渠道就能够有效削弱投机者的投机能力与意愿。因此,至少在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险居高不下的当前,有必要收紧房地产企业红筹上市途径。收紧方向之一是收紧其上市流程中的审批标准,之二是收紧对海外上市房地产信托投资基金(REITs)的税收政策,降低其预期收益率。

 

在企业海外上市流程中,为了便利海外投资者之间的股权转移,比较常用的方式是在海外设立离岸公司,然后用离岸公司以股权收购境内资产的方式把境内资产注入离岸公司,再将离岸公司上市。自从离岸金融中心对华投资问题引起关注以来,政府政策总体趋向是将此前游离于监管之外的离岸公司活动纳入监管。根据新《外国投资者并购境内企业规定》草案,设立境外特殊目的公司必须到商务部申办核准手续,并报送特殊目的公司最终控制人的身份证明文件和境外上市商业计划署,之后才能办理外汇登记。特殊目的公司以股权并购境内公司也需经过商务部批准。如果这样的规定通过,我们可以在审批环节限制房地产企业。

 

当然,紧缩房地产市场融资在相当程度上属于适用于这个资产价格泡沫膨胀时期的中短期政策,在有选择地紧缩房地产市场外资融资时,还应当有选择地适度发展房地产市场的正常融资机制,一方面促进房地产企业的合理重组,另一方面在经济过热、资产价格泡沫膨胀风险下降之后,可以有秩序地放松房地产市场融资。

 
 
  • 标签:房地产 融资 
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