住宅价格上涨已经成为国家宏观政策关注核心，但是我们对于住宅价格形成机制并没有真正理解。本文的目的在于对我国目前的价格形成机制进行解释，对相关争论进行评价，进而提出政策建议。

一、   消费者竞争与生产者竞争

同所有商品一样，住宅的价格也服从最简单的供给需求关系。商品价格不是由抽象的市场确定的，而是由具体的人决定。市场上商品的价格是由生产者或消费者之间的竞争决定的。生产者和消费者都力争使对方处于相互竞争的状态。

竞争是发生在消费者之间，还是生产者之间，取决于该商品是供大于求还求大于供：如果是供大于求，市场价格由消费者竞争决定，此时，生产者获得超额利润；如果是求大于供，市场价格通过生产者竞争决定，此时，消费者获得消费者剩余。

在消费者竞争的市场，产品的数量有限，生产者在市场拍卖有限的商品，消费者竞相出价。定价规则是，边际上最后一个消费者为排除下一个消费人必须支付的最低价格，就是该产品的市场价格。出价低于这个价格的所有消费者，需求无法获得满足（或者说这些需求不是“有效需求”）。

在生产者竞争的市场上，市场的规模由消费者的收入或偏好所决定，产品的价格由最优的生产者和次优的生产者竞争决定。当生产是报酬递增的，市场均衡时，理论上只有一个最优的生产者，其确定的价格，应当刚好使次优生产者利润为零。如果生产是报酬递减的，就不会有新的生产者加入生产，直到边际上最后一个生产者，其价格刚好令新加入的生产者利润为零（效率较高的生产者排除效率较低的生产者）。

消费者竞争的市场上，如果产品数量一定，价格取决于消费者的收入。而与生产者的效率无关。无论生产者的成本降到多低，都只会增加生产者的超额利润，而不会降低产品的价格。在生产者竞争的市场上，如果有效需求的数量一定，价格而完全取决于生产者的成本，而与消费者的收入无关。消费者的收入无论增加多少，都只能增加消费者的剩余，而不会导致价格的提高。

不同的竞争，价格变动的趋势不同。当供不应求导致的消费者竞争时，只要消费者的收入趋于上升，市场上产品的价格就会倾向于上升（比如住宅）；当供大于求的生产者竞争时，只要生产者的成本下降，市场上产品的价格就会倾向于下降；当时市场从一种状态转向另一种状态时，临界点附近的价格会出现急剧的跌落（消费者竞争转为生产者竞争）或跃升（生产者竞争转为消费者竞争）。

区分消费者竞争和生产者竞争，有助于我们理解价格变化的动力——成本推动型的价格上涨/下降，只可能发生在生产者竞争的市场；短缺/过剩驱动型的价格上涨/下降，只会发生在消费者竞争的市场。研究市场价格，首先要明确产品在市场上到底是供大于求，还是求大于供；是消费者竞争，还是生产者竞争。然后才能确定是供给决定价格，还是需求决定价格。只有明确了价格驱动的机制，才可能制定出针对性的政策。

二、   投资性市场需求的定价

当前的房地产市场的主要供求关系，是供不应求。价格是由消费者间的竞争决定的 。此时市场的价格，与开发商成本和利润无关 。价格的决定完全取决于消费者之间的竞争。生产者不论成本多低 ，都会按照市场的最高价格出售自己的产品。这同时也意味着，无论社会怎样憎恶开发商获得的超额利润，都无法通过限制开发商的暴利而是市场价格下降。不同政策改变的只是生产者剩余的分配。

消费人负担住宅价格的能力按大小排列。住宅越少，边际上消费者支付的价格就越高，相应的市场价格就越高；住宅越多，边际上消费者需要支付的价格就越低，相应的市场价格也就越低。消费者的可支配收入和供给的规模，决定了边际上消费者所能负担的价格。

当市场供给持续增加，消费者竞争，转为生产者竞争。价格就会出现急剧的暴跌。为了获得规模效益，成本较低，竞争力较强的开发商就会通过杀价，将效率较低的生产者赶出市场。市场上的定价权，取决于竞争力较强的生产者。生产者竞争时，消费者不决定价格但享受生产者竞争带来的消费者剩余。在生产者定价情况下，开发商的成本成为影响市场价格重要因素。政府在生产一侧政策（加/减税、补助）可以显著地影响市场的价格。

按照这个定价规则，我们就可以对目前的房地产政策做出判断。

首先，由于目前的房地产市场是供不应求，竞争发生在消费者一侧。在生产一侧降低生产者的成本不会降低住宅的市场价格。相应的政策，如要求政府降低地价、免除开发商的税收等降低生产者成本的做法，都不会降低住宅的市场价格。第二、土地高价拍卖、直接限制商品房价格、提供自由上市的经济适用房，只能重新分配政府、开发商、业主之间的剩余，而不能改变市场的价格。

第三，限制商品房户型，只会减少产品的种类，牺牲使用者的效用，而不会对价格产生根本性的影响。由于降低了规模门槛，更多人可以参与投标，因此，在供给不变的情况下，需要更高的均价，才能排除次有的竞争者，“房地产新政”反而导致住宅价格的上涨，也就没有什么可奇怪的了。

在消费者竞争的条件下，重要的不应是降低供给的成本，而应是排除虚假的需求。正确的做法是：

1）    首先，要切断投资性需求的动力——银行按揭。现在住宅市场之所以需求旺盛，很多并非消费者的真实需求（既有正的效用，又有足够预算）。由于银行提供按揭，很多收入不足以购房的消费，得以预支未来的收入（通俗地讲，就是借款炒房）。一旦未来的收益无法实现，就是转变为银行的烂账 。

2）    其次，要消除不动产的所有者获得的变相补贴。现在，许多消费者超前消费高档不动产，是因为这些不动产中隐含的补贴。众所周知，中国目前的房地产交易费用的支出是一次性的。而政府提供的服务理论则长达70年，甚至更长 。这意味着占有的物业越多，获得的补贴就越高。因此，必须对超出自身实际需要的投资性物业征税，才能校正市场上错误价格信息。

如果没有金融资本的介入，没有各种各样的暗补，消费者只能根据自己现实的收入炒房，商品房投资，本质上相当于选择不同的储蓄方式。房地产市场的价格波动，就如同其他投机市场（集邮、古董、珠宝）起伏一样，不会通过金融系统的放大，演变为全面性的危机。此时，市场价格的起伏，仅仅是财富在不同状态之间的转变。价格高低，更多地反映的是城市环境和服务的品质。

一般而言，生产者竞争的市场（比如汽车市场）价格趋势倾向于下降，消费者竞争的市场（比如房地产市场）价格倾向于上升。如果彻底扭转价格上涨，从根本上讲，必须将消费者竞争的市场转变为生产者竞争的市场。但这并非没有风险。其中最关键的，就是必须掌握房地产竞争从消费者竞争转向生产者竞争的拐点。因为同所有市场商品一样，越过这个供大于求的拐点，价格会发生急剧的暴跌。

如果需求依靠的是资本市场支撑的（如美国次级房贷市场），政策制定时就必须同时考虑市场上估值已经过高的资产，在价格暴跌造成市场价值缩水，可能导致资不抵债。一旦市场信用崩溃，就可能通过金融系统的放大，传染给整个经济。

三、   消费性需求的定价

现在住宅市场的真正问题是，同一种产品——住宅，却同时具有两种不同的效用——投资和居住。

对于第一种需求，市场上已经有了成熟的解决办法。肇始于1998年的房改，几乎在一夜之间形成了中历史上前所未有巨大规模的商品市场。这个市场支持了城市基础设施水平和社会服务水平的大幅提高。城市面貌焕然一新。市场上各式各样的住宅产品，为各类投资需求提供了多样化的选择。可以说中国的房地产市场，从来没有这样丰富多彩过，而这些都发生在不到十年的时间内！

现在真正的问题是，投资需求和居住需求的市场没有分开。由于原先福利分房制度的消失，初次住宅的居民（新城市移民、大学生）的基本住需求，因投资需求推动的房价的飙升而无法获得满足。

由于市场上流动性过剩，投资性需求主导了房地产市场的需求。结果是投资性需求完全压倒居住需求——高收入的投资者为了资本保值、增值的目的，在市场上不断购进住宅，而低收入的消费者却买不起市场上的住宅。

现在的政策的做法，是试图用压低投资品市场的住宅价格，来满足居住消费带来的需求。结果不仅没有满足基本的居住需求，反而降低了投资者的成本。这就像即使五星级宾馆降价，低收入者的旅客也住不起，其结果不过是便宜了高端消费者。

那么，这基本的居住消费应当怎样提供？由谁提供？以怎样的价格提供？对这些问题的回答，必须要理解这类住宅的本质是什么，谁能从这类住宅的提供中获益，以怎样的途径获益。

四、   住宅价格决定要素的价格

让我们把视野从房地产市场展开，延伸到整个国家的经济。

从本质上来讲，国家和各类地方政府，都可以被看作不同类型的已“经营空间”为目标的“企业”。将自己的空间出售给潜在的消费者有不同的途径。在劳动力要素无法在不同边界内自由移动的情况下，政府间的竞争是通过属地企业产品之间的竞争间接展开的。出口的产品越多，获得利益越多，城市竞争力越强。

由于大多数产品在市场上都是生产者竞争，因此，产品的市场价格是由供给一侧生产者的效率决定的。同消费者竞争定价不同的是，生产者的成本在全球化的竞争中扮演着关键性的作用——谁能把价格压到最低，谁就能占领最大的市场，谁就能获得最多的就业。在生产者的成本（资本、土地和劳动力）中，资本的流动性最大，哪儿能够提供最低成本的土地和劳动力，资本就会流动到哪里，生产就会在那里发生。因此，资本首要目标，便是在全球范围内寻找服务最好、成本最低的区位。

如果将资本（或者其所有者企业家）看作城市的“消费者”，城市政府就相当于城市服务的生产者。由于城市的供给大于需求，城市政府之间就必须相互竞争，看谁的基础设施更好，税收更低，服务更全面，以吸引资本流向自己所在的城市。除极少数特殊区位外，城市政府服务市场上的竞争是典型的生产者竞争。城市政府给自己的定价（税收、地价、劳动力的价格），在竞争起着决定性的作用。

在过去二十年里，中国制造从无到有，横扫全球市场。之所以具有如此强的竞争力，关键的原因之一，就是超低的要素（土地、劳动力）价格。随着国际贸易顺差的扩大，土地价格的飙升，过剩的流动性和国际上反倾销压力的增大，使得退税、低价土地等传统的竞争手段难以为继。特别是土地价格的飙升，直接或间接导致所有生产者的成本上升。

沿海经济中，高流动性的加工贸易所占比重极大。猝然失去竞争优势后，大量企业将会快速退潮，其速度可能会比当初流入更快！外向性的特点，使这些企业不会转移到成本较低的内地，而是转移到靠近沿海的低成本地区，如越南。而一旦这些企业在越南、印度和东南亚扎根，中国在上次金融危机中建立起来的区域竞争优势就会迅速逆转。大规模就业的流失，将会给中国的转型经济造成前所未有的冲击。

如何在中国城市化完成并形成自己核心竞争力之前，长期保持“中国制造”的成本优势，对宏观经济来讲，具有生死攸关的意义。在这个背景下，住宅的价格问题，对于国家的经济来讲，就具有了全然不同的意义。如果不能及时把房地产价格飙升带来的社会财富，及时转换为新的城市优势以降低企业的成本，中国城市乃至整个国家经济的竞争力就会迅速丧失。

在国家竞争的框架里，劳动力同资本和土地一起，是所有企业生产不可或缺的“原料”。谁能够控制“原料”的价格，谁就能压低企业的成本从而控制产品的价格。如果能够维持高素质、低成本的劳动力价格，资本就会被锁定的中国的沿海地区，而不会给竞争对手（越南、印度、印尼）可乘之机。

低劳动力价格的前提，是低劳动力再生产的成本。在基本解决了衣、食、行的需求后，“住”就是劳动力再生产中最大的成本。压低了“住”的成本，也就控制了劳动力的价格。压低劳动力成本，相当于对企业进行补贴。不同的是，以前的“中国制造”的竞争力是通过“补企业”（出口退税、低地价）来获得，现在则是通过“补工人”来获得。

低成本的住宅，还可以大大降低劳动力的流动性。虽然激进的左派经济学家，以劳动力流动性丧失，会影响劳动力同资本谈判时的定价权而反对“居者有其屋”，但他们却没有看到，由于过大流动性，资本不愿意投资劳动力的培训造成劳动力资本积累速度的降低。长期、稳定的劳资关系，已被证明是企业竞争力的核心要素。

特别重要的是，较少流动性的劳动力，可以消除流动人口带来的社会不稳定，使劳动力同社会形成相互制约的重复博弈，便于各种社会福利的提供。“有恒产者有恒心”。劳动力稳定有利于建立社会的信用，形成和谐安定的社会氛围，避免转型经济所特有的利益冲突。

中国历史表明，居无定所的“流民”往往会对社会财富的积累，造成毁灭性的破坏。现在，中国存在着大量游走在城乡之间的“半农民”。一代人之后，这些丧失农业技能的劳动力，无法再次回到农村，土地作为“最后的社保”的功能就会消失。如果届时这些“流民”仍无法在城市里合法永久定居下来，将会形成大规模的城市贫民阶级。从而为激烈的社会冲突买下长期的隐患。为控制城市秩序投入的成本转嫁到企业，势必会影响所有在地企业的竞争力。

正是由于居住消费在国家经济里与投资消费有完全不同的功能，这就要求两种消费需要不同的提供方式和提供主体。在投资需求市场上，政府通过出售土地，为自己的基础设施和服务获得回报，投资者支付的价格越高，政府的收益就越高，提供的服务就越好；在初次居住消费市场上，政府通过地价供给住宅，压低劳动力价格，吸引资本，降低成本，参与区域乃至国际竞争。

显然，这是两种完全不同的定价行为。由于降低劳动要素的价格，获利的是政府而不是开发商（政府通过企业国际竞争力提高，获得投资和税收的途径间接获益），因此，为劳动力提供低成本住宅的主体应当是政府。

五、   大众住宅的提供

对于大众住宅，首先应当明确，全体公民只要在城市里有稳定的工作，农村没有宅基地，都有资格以成本价格获得一套保障性住宅 。

那么低成本大众住宅应当如何提供？一个首要的原则，就是必须和投资性的需求分开。如果两者不能分开，低成本住宅就会成为投资者套利的渠道（如同现在的经济适用房）。如果完全由政府负担住房的责任，相当于退回到以前福利分房的年代，其结果一定会导致长期的供给短缺。国务院最新的建设廉租房的政策，比原来要求开发商改变户型来满初次置业需求的办法进步了很多。这一政策把市场和政府分开，“市场归市场，保障归保障”。但由于“只租不售”，使得建设资金存在巨大缺口。

同样的住宅，产权束组成不同，面对的需求不同。区分两种住宅产品的关键，不在于建筑外观、户型大小、房价高低，而是产权结构，使住宅的获得方式、使用方式及处置方式。

保障性住宅同投资需求区别的最好方式，就是不能立即上市流通——“出租”。不能交易，投资品在市场上就没有价值。保障房的目标是降低劳动力成本。对于初次进城的劳动力（农民工、大学生），即使是成本价，一次性支付仍然是十分困难，而“出租”则可以大幅度降低门槛。

但如果仅仅停留在出租，就同目前各城市普遍存在的“城中村”功能没有太大差别。因为，“出租”解决了他们的居留问题 ，却没有解决他们的置业问题。由于这些保障性住宅是以成本价提供的。在成本价与市场价之间有一个巨大的差额。如果不能出售，这个差额就无法实现。巨大的社会财富就会由于制度原因而“耗散”（类似房改前的住宅）。住宅一定要能在市场上“出售”，才能实现其价值。

到底是应该“出租”还是“出售”？应该如何解决这个矛盾？答案是“先租后售”。

“先租”可以保障房市场可以同商品房市场分开，使消费需求同投资需求分开，同时大幅度降低消费者获得住宅的门槛（等于把一座高楼分解为无数的台阶）；“后售”使的住宅的价值得以充分实现。如果以最初的成本价出售，等于将土地升值的溢价无偿送给城市的新居民。这一大笔财富足以使个人的信用的得以迅速建立 。由于租金可以抵偿最终的房价，个人积累的效率大大提高 。

特别重要的是，“后售”使得金融资本可以大规模介入，这对减少巨额流动性，具有战略性的意义。因为前面已经建议，要严控金融资本进入投资性房地产（借钱炒房），这必将导致银行大笔过剩的资金（目前存差超过11万亿）缺少合适的投资渠道。而保障房对资金的巨额需求，恰可以满足银行的需要。由于抵押品不是以市场价计算，而是以成本价计算，今后又能在市场上出售，因此，几乎不存在“超估”的风险。对银行来讲，这一笔大规模、长期贷款，必定会成为其优良的资产。将极大地提高银行的信用评级，避免银行的在投资品市场的高风险。

由于可以借助资本市场资金，同“只租不售”模式相比，这一模式不需要依靠财政性的投资，不会积压大量资金，因而建设的规模可以远比福利性的廉租房大的多 。

这一模式还有助于扩大内需。“先租”可以将住宅需求，占用的个人消费的比重减少到最小，使得在同样的收入水平下，不会导致其他市场需求的萎缩；“后售”等于一夜之间获得一大笔资产（成本价与市场价之间的差额），个人社会信用和消费能力会大大增加（如同上一次房改带动了中国经济连续近十年的高速增长）。由于农民工不必将收入寄回老家投资积累效率极低的不动产，而是在城市永久定居，内部需求会由于人口的集聚迅速扩大。

更重要的是，“后售”可以使所有城市居民，在经济增长的初期，间接拥有了增值最快的生产要素——土地。从而有可能在尽可能广大的人群中，分享土地升值带来的“溢价”。这就为从根本减少了“有产”和“无产”状态可能导致的分配差异，为和谐、公平社会的形成，提供了基本前提。

六、   结论

住宅的价格问题研究，第一，必须选择正确的研究工具；第二，必须区分住宅的功用。选择正确的研究工具，就是要分清市场的价格是消费者竞争决定的，还是生产者竞争决定的；区分住宅的功用，就是要分清住宅在经济中的角色——是满足投资需求的产品，还是参与竞争的生产要素。

对于投资品市场，关键是要减少无形的补贴（缺少物业费）和透支的需求（通过借贷）对市场信号的扭曲。只要没有价格扭曲，住宅及其他不动产的价格反映的就是城市的服务水平，不仅没必要去“抑制”，反而是越高越好；对于生产要素市场，住宅是劳动力再生产的基本条件。价格越低，劳动力的要素价格就越有竞争力，因此是越低越好（这就要求尽可能低的征地拆迁成本）。

住宅的投资需求和居住需求，在经济增长中扮演着不同的角色。他们之间的关系不是非此即彼。因此，不能用打击一种需求，来满足另一种需求；不能不分青红皂白对所有住宅价格一律打压；更不能将降低房价，作为宏观经济管理的目标。

抽象地谈论房价高低，没有任何意义。重要的是什么样的住宅价格高，什么样的住宅价格低。当人们想要购买住宅的时候，希望物业的价格低；当人们已经拥有住宅时，希望物业的价格高。同一个人，在不同阶段，对同一种物品——住宅，有着不同的需求。

对于投资品市场，首要的目标应当是防止金融制度和税收制度引发的投资泡沫；对于居住消费需求，首要的是降低获得基本保障的门槛。高投资品价格和低生产要素价格，可以从不同的角度增强城市的总体福利（个人消费和财富增长）和竞争力（高水准的服务和低要素价格）。

对于城市化快速发展的经济，好的住宅政策，还必须能形成一个正规的路径，通过住宅从消费品转化为资本品，为广大的居民不断积累起自己的财富，将原来一无所有的农村劳动力，源源不断地转变为城市的“有产”者，并最终完成国家的现代化。

这就是住宅价格问题的本质。

参考文献

1. 刘福垣：《社会保障注意宣言》社会科学文献出版社 2006.10

2. 赵燕菁：“化解社会失衡的住房政策”《瞭望新闻周刊》2007年第36期

3. 赵燕菁：“基于科斯定理的价格理论修正”《厦门大学学报》（哲学、社会科学版）2007年第1期